Reforma: NFS-e de locação será exigida já em agosto?

Se você atua com locação de bens móveis ou imóveis e ouviu falar que a partir de agosto de 2026 sua empresa precisaria emitir a NFS-e com os novos campos de IBS e CBS, pode respirar aliviado por enquanto. Essa obrigatoriedade, prevista para 3 de agosto de 2026, vale para a NF-e e a NFC-e das empresas do regime regular, mas não para as operações de locação registradas via NFS-e. A confusão surgiu depois da publicação de uma nota técnica que tratava justamente desse tipo de operação, mas o cronograma de implantação ainda não foi fechado.

O que gerou a dúvida

Em junho de 2026, foi publicada a Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, trazendo ajustes na NFS-e para adequá-la às regras da Reforma Tributária. Entre as novidades estão a criação de um grupo específico para operações de locação de bens imóveis e adequações para locação de bens móveis. Como a data de 3 de agosto de 2026 já estava marcada no calendário como o momento em que NF-e e NFC-e passariam a exigir o preenchimento dos campos de IBS e CBS, muita gente presumiu que o mesmo prazo valeria automaticamente para a locação via NFS-e. Só que não é bem assim.

Desde a publicação da nota técnica, o Portal da NFS-e já sinalizava que o cronograma de implantação dessas mudanças específicas para locação seria divulgado em momento posterior, sem data definida para entrada em produção. Ou seja, a existência da nota técnica não significava, por si só, que a obrigatoriedade valeria a partir de agosto.

O que está confirmado até agora

Em comunicado de 14 de julho de 2026, o Portal da NFS-e esclareceu o ponto que mais gerava dúvida: a Nota Técnica nº 009 não será disponibilizada nos ambientes de produção e de produção restrita durante o mês de agosto. Na prática, isso significa que as adaptações relacionadas aos novos fatos geradores de locação simplesmente não estarão disponíveis nesse período, nem para testes, nem para uso real.

Até o momento, não existe orientação oficial obrigando a emissão da NFS-e de locação com os campos de IBS e CBS a partir de 3 de agosto de 2026. A implementação dessas regras continua condicionada à disponibilização da nota técnica nos ambientes de produção, e isso ainda não tem data marcada.

Como se preparar

Se o seu negócio envolve locação de imóveis ou de bens móveis, o recado prático é: não se antecipe achando que precisa adaptar sistemas ou processos internos já em agosto para essa frente específica. Isso não impede que você continue de olho no tema, já que a Reforma Tributária segue avançando em etapas e novos comunicados devem surgir.

O ideal é manter contato próximo com seu contador e acompanhar os avisos oficiais do Portal da NFS-e, já que a expectativa é que um cronograma seja publicado futuramente, indicando quando as empresas poderão começar os testes e depois usar de fato as novas funcionalidades para locação. Enquanto isso não acontece, o foco deve estar em garantir que a parte já confirmada da reforma, o preenchimento de IBS e CBS na NF-e e na NFC-e, esteja funcionando corretamente dentro do seu sistema, já que essa etapa segue valendo para agosto.

No fim das contas, a lição desse episódio é clara: nem toda nota técnica publicada significa obrigação imediata. Antes de mudar processos, vale a pena confirmar com sua contabilidade se a regra já está em vigor ou ainda depende de um cronograma oficial, evitando ajustes desnecessários ou, pior, atrasos em obrigações que realmente já valem.