Venda de imóvel: quando o Imposto de Renda sobre o lucro fica isento

Se você vendeu ou pretende vender um imóvel residencial para comprar outro, uma nova orientação da Receita Federal merece sua atenção. A Solução de Consulta Cosit nº 149/2026 esclarece como funciona a isenção do Imposto de Renda sobre o lucro dessa venda, incluindo casos em que parte do pagamento é feita por meio de dação em pagamento de outro imóvel. O documento também traz um alerta importante para quem pretende usar a chamada denúncia espontânea para regularizar pendências com o Fisco: pagar o imposto em atraso não livra automaticamente da multa por atraso em obrigações acessórias, como declarações e envios de informações.

O que muda na isenção da venda de imóveis

A regra em si não é nova: já existe uma lei que isenta do Imposto de Renda o ganho obtido com a venda de imóvel residencial, desde que o dinheiro da venda seja usado para comprar outro imóvel residencial no Brasil dentro de 180 dias. O que a Receita esclareceu agora é que essa isenção também vale quando a compra do novo imóvel é feita, total ou parcialmente, por meio de dação em pagamento, ou seja, quando um imóvel é entregue como forma de pagamento em vez de dinheiro.

Outro ponto prático: quando existe mais de uma operação de venda envolvida no processo, o prazo de 180 dias começa a contar a partir do primeiro contrato de venda, não da data da dação em pagamento. Isso significa que, se você fizer uma venda e, meses depois, uma segunda operação para fechar a compra do novo imóvel, o relógio já está correndo desde o início. É essencial mapear as datas certinho para não perder o prazo sem perceber.

Atenção ao uso parcial do dinheiro da venda

A isenção não é automática nem total em qualquer situação. Se você usar apenas parte do valor da venda para comprar o novo imóvel, e guardar ou usar o restante para outra finalidade, a isenção também será só parcial. A parte do lucro que corresponde ao dinheiro não reinvestido continua sujeita à tributação normal do Imposto de Renda. Na prática, isso exige um cálculo proporcional: quanto do valor total da venda foi de fato aplicado na nova aquisição, e quanto ficou de fora.

Denúncia espontânea não cobre tudo

A segunda parte da orientação trata de um instrumento usado por empresas e pessoas físicas para se regularizar antes de serem fiscalizadas: a denúncia espontânea. Quando você comunica uma infração tributária e paga o imposto devido por conta própria, antes de qualquer ação do Fisco, consegue evitar a multa sobre essa infração. Isso vale tanto para multa de mora quanto para multa punitiva, desde que os requisitos da lei sejam cumpridos.

O ponto de atenção é que esse benefício não se estende às multas por atraso no cumprimento de obrigações acessórias, como envio de declarações, informes e demais documentos exigidos pela legislação. A Receita reforça que a obrigação de pagar o tributo e a obrigação de entregar declarações são tratadas como coisas separadas. Assim, mesmo regularizando o pagamento do imposto pela denúncia espontânea, a multa pelo atraso na entrega de uma obrigação acessória continua podendo ser cobrada normalmente.

Como isso afeta o seu negócio

Para quem administra uma empresa ou lida com patrimônio pessoal envolvendo imóveis, essa orientação reforça a importância de documentar bem as datas de contratos, o percentual do valor da venda efetivamente usado na nova compra e o tipo de operação realizada, seja venda direta ou dação em pagamento. Um erro nesse controle pode significar pagar imposto que poderia ter sido evitado, ou, pior, deixar de recolher um tributo devido por engano na interpretação da isenção.

Já para quem pretende usar a denúncia espontânea como estratégia de regularização fiscal, o recado é claro: resolver o problema do tributo em atraso não resolve automaticamente pendências de obrigações acessórias. Vale revisar com seu contador todas as declarações e informações que deveriam ter sido entregues, para evitar surpresas com multas que continuam valendo mesmo depois da regularização do imposto principal.