RET de 1%: Receita exige vínculo com Minha Casa, Minha Vida, veja o que muda

Se sua empresa atua com incorporação de imóveis populares, preste atenção numa decisão recente da Receita Federal que pode mudar a conta tributária de projetos habitacionais. O Fisco definiu que a alíquota reduzida de 1% do Regime Especial de Tributação (RET) só pode ser usada por empreendimentos formalmente vinculados ao Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV). Não basta o imóvel atender ao público de baixa renda da Faixa Urbano 1: é preciso que o projeto esteja de fato inserido no programa federal.

O que muda

A dúvida surgiu de uma consulta feita por uma incorporadora que constrói moradias populares, algumas dentro do Minha Casa, Minha Vida e outras em programas habitacionais parecidos, mas sem vínculo formal com o programa federal. A empresa queria saber se poderia aplicar a mesma alíquota de 1% em todos os casos, já que o público-alvo é o mesmo: famílias de baixa renda.

A resposta da Receita foi clara: não pode. Segundo o entendimento da Cosit, a lei exige dois requisitos ao mesmo tempo para liberar a alíquota de 1%: o imóvel precisa ser destinado a famílias da Faixa Urbano 1 e, além disso, precisa estar formalmente dentro do Minha Casa, Minha Vida. Faltando um desses dois elementos, a empresa não tem direito ao benefício, mesmo que o empreendimento seja, na prática, voltado para a mesma população de baixa renda.

Essa interpretação já havia sido adotada em uma consulta anterior, de fevereiro de 2026, quando a Receita tratou de empreendimentos com unidades de tipos diferentes dentro do mesmo projeto. Agora a posição foi reforçada e deixa menos espaço para dúvidas: a vinculação ao PMCMV é condição obrigatória, e não apenas uma forma de descrever a faixa de renda dos compradores.

Quem é afetado

A decisão afeta diretamente incorporadoras e construtoras que desenvolvem projetos habitacionais de interesse social fora do guarda-chuva do Minha Casa, Minha Vida, ainda que atendam ao mesmo perfil de renda baixa. Também é relevante para empresas que têm contratos de concessão administrativa para construção de moradias populares, situação em que parte dos empreendimentos pode estar no programa federal e parte não.

Na prática, para quem não está no PMCMV, a tributação sobe. Em vez da alíquota de 1%, aplica-se a regra geral do RET, de 4% sobre a receita mensal, cobrindo de forma unificada IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Essa diferença de três pontos percentuais pode representar um impacto financeiro relevante dependendo do volume de vendas do empreendimento.

Vale lembrar que, mesmo na alíquota de 4%, a empresa só tem direito ao RET se tiver feito a opção pelo regime e cumprido exigências como a afetação do patrimônio do empreendimento e a regularidade fiscal. Se esses requisitos não forem atendidos, a tributação segue pelas regras comuns, no Lucro Presumido ou no Lucro Real, o que pode elevar ainda mais a carga tributária do projeto.

Como se preparar

O primeiro passo é revisar, empreendimento por empreendimento, se há de fato vínculo formal com o Minha Casa, Minha Vida, documentado conforme exige a legislação do programa. Isso vale especialmente para empresas que trabalham com contratos públicos de habitação e têm projetos distintos rodando ao mesmo tempo, alguns dentro do programa federal e outros não.

Também é importante revisar o enquadramento tributário de projetos já em andamento. Se algum empreendimento vinha recolhendo 1% sem o vínculo formal com o PMCMV, há risco de autuação e cobrança da diferença, com multa e juros. O ideal é fazer essa checagem com apoio contábil antes que a Receita identifique a divergência em fiscalização.

Para novos projetos, o caminho mais seguro é formalizar a adesão ao Minha Casa, Minha Vida desde o início, sempre que o empreendimento se destinar à Faixa Urbano 1 e houver intenção de usar a alíquota reduzida. Caso o projeto não se enquadre no programa, o planejamento financeiro deve já considerar a alíquota de 4% ou o regime ordinário, evitando surpresas no fluxo de caixa da incorporação.