Reforma tributária na incorporação: o que muda e como se preparar

Se a sua empresa atua com incorporação imobiliária, prepare-se: a forma de calcular tributos sobre os empreendimentos vai mudar de maneira profunda. Hoje, quem está no Regime Especial de Tributação (RET) recolhe tributos de forma simplificada, com alíquota de 4% em muitas operações. Com a reforma tributária, esse modelo dá lugar à CBS e, depois, ao IBS, sistema que trabalha com débitos, créditos e diversas etapas da operação. A mudança é tão relevante que a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) já pediu à Receita Federal o adiamento da implementação por pelo menos um ano, alegando que os sistemas de software contábil ainda não estão prontos. Mas, até o momento, o cronograma legal continua valendo.

O que muda na prática

A partir de 2027, as incorporadoras começam a conviver com a CBS e, na sequência, com o IBS. Mas essa transição não é automática nem igual para todas as empresas. A lei prevê regras específicas: entre 2027 e 2028, empreendimentos no RET poderão optar por um regime de transição, recolhendo CBS sobre a receita recebida. A partir de 2029, as regras mudam de novo. Isso significa que cada empreendimento pode estar em um momento diferente da transição, dependendo de quando foi lançado e de quando ocorrem as vendas.

O principal problema não é só a troca de uma alíquota por outra. É a complexidade da apuração. No RET, o cálculo é direto. No novo modelo, entram em jogo créditos tributários, documentos fiscais de fornecedores e diferentes etapas da operação. Isso quer dizer que o tributo deixa de ser assunto só do setor fiscal da empresa: contabilidade, financeiro, jurídico, tecnologia e até a área comercial precisam estar alinhados e trocando informação. A Abrainc também discute com a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS a criação da Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI), o que mostra que vêm novas rotinas e obrigações pela frente.

Quem é afetado e qual o impacto no caixa

Toda incorporadora que hoje usa o RET será afetada, mas o efeito prático varia de empreendimento para empreendimento. Um ponto de atenção: no regime de transição, optar por recolher CBS sobre a receita recebida pode restringir o aproveitamento de créditos de IBS e CBS ligados à incorporação. Ou seja, escolher o regime que parece ter a alíquota mais baixa pode não ser a opção mais vantajosa quando se olha o resultado econômico completo da operação, incluindo créditos, momento do recolhimento e fluxo de caixa.

Esse ponto é especialmente sensível porque projetos de incorporação são de longo prazo: entre a compra do terreno, a construção e o recebimento das vendas, podem passar vários anos. Isso significa que o preço definido hoje para uma unidade precisa levar em conta qual será o ambiente tributário nas diferentes fases do empreendimento, não apenas a regra vigente no momento do lançamento. Uma decisão de preço malfeita hoje pode comprometer a margem do projeto nos anos seguintes.

Como se preparar desde já

Mesmo sem alteração oficial do cronograma, a orientação é não esperar a regulamentação completa para agir. O primeiro passo é mapear cada empreendimento da sua carteira, identificando em qual etapa da transição ele vai se encaixar. Depois, vale simular cenários, comparando o que você paga hoje com as alternativas que estarão disponíveis para cada projeto específico. É importante também revisar se o ERP e os sistemas fiscais e contábeis da empresa já estão sendo adaptados para lidar com IBS, CBS e as novas obrigações, como a futura NF-e ABI.

Outro ponto prático é revisar os processos internos: identificar quais informações precisarão ser coletadas, de quais áreas e de quais fornecedores, para que a apuração não trave por falta de dados. Contratos de longo prazo e a formação de preço das unidades também merecem revisão, já que os efeitos da nova tributação podem se espalhar por anos. E, fundamental: tributário, contabilidade, financeiro, tecnologia e comercial precisam trabalhar juntos, porque a adaptação não é só uma tarefa do departamento fiscal.

O pedido de prorrogação feito pela Abrainc mostra que a preocupação com os prazos é real, mas, enquanto a Receita Federal não mudar oficialmente o cronograma, sua empresa precisa seguir se preparando. Como o ciclo dos empreendimentos imobiliários é longo, decisões tomadas agora, sobre preço, contrato e regime tributário, vão produzir efeitos durante anos. Antecipar simulações e ajustes operacionais é a forma mais segura de evitar surpresas no caixa e no resultado dos seus projetos.