PIS/Cofins sobre depreciação: shopping center pode antecipar crédito?

Se a sua empresa administra ou explora um shopping center, um novo posicionamento da Receita Federal merece atenção. A Solução de Consulta Cosit nº 144, publicada em agosto de 2026, esclarece em quais situações é possível antecipar o desconto de créditos de PIS/Pasep e Cofins calculados sobre a depreciação de edificações. A resposta, em resumo: depende do uso que se faz do espaço.

O que diz a nova orientação

A regra que permite antecipar esse crédito está prevista na Lei nº 11.488/2007. Segundo a Receita, esse benefício não pode ser aplicado à edificação como um todo quando ela é destinada à locação de espaços comerciais, como costuma ocorrer em shopping centers. O motivo é simples: para fins tributários, alugar um imóvel e prestar um serviço são atividades juridicamente diferentes, mesmo que a empresa faça as duas coisas dentro do mesmo empreendimento.

Na prática, isso significa que a área do shopping ocupada por lojas alugadas a terceiros não entra na conta da antecipação de créditos. Mesmo que a empresa também administre e preste serviços relacionados ao shopping, essa mistura de atividades não muda a natureza jurídica da locação para fins do benefício.

Quando o benefício pode ser usado

A Receita, porém, abriu uma exceção importante. Áreas edificadas específicas e delimitadas, que funcionam como base operacional de um serviço prestado pela própria empresa, podem sim entrar no regime de antecipação. Os exemplos citados são lojas e salas usadas diretamente para prestar serviços, e não para alugar a terceiros.

Para essas áreas que se enquadram no critério, a solução também define como fica o saldo de depreciação ainda não aproveitado: ele pode ser considerado na antecipação, mesmo que a depreciação já tivesse começado antes. Depois de 24 meses de aplicação do regime, essa área passa a ser tratada como totalmente depreciada para efeito de cálculo dos créditos. O restante da edificação, que não se enquadra nesses critérios, continua seguindo a regra normal de depreciação, mais lenta.

Quem é afetado e por quê

O caso analisado pela Receita envolve uma empresa que explora, administra e presta serviços ligados a shopping centers, com edificações registradas em seu ativo não circulante. Mas o entendimento vale como referência para qualquer negócio em situação parecida: quem tem prédios com uso misto, parte alugado e parte usado para prestação de serviços próprios, precisa segmentar essas áreas com cuidado na hora de calcular os créditos tributários.

O mesmo raciocínio vale tanto para a Cofins quanto para o PIS/Pasep no regime não cumulativo. A Receita ainda vinculou essa solução, parcialmente, a entendimentos anteriores já registrados em outras consultas, reforçando que a distinção entre locação e prestação de serviços é um critério consolidado, e não uma interpretação isolada.

Para quem cuida da contabilidade da empresa, o recado prático é claro: antes de aplicar a antecipação de créditos sobre depreciação, é preciso mapear com precisão quais áreas do imóvel são efetivamente usadas na prestação de serviços e quais são destinadas à locação. Esse mapeamento evita autuações e garante que o benefício seja aproveitado apenas onde a legislação permite, sem risco de glosa por parte da Receita Federal.