Loteadora pode optar pelo RET? Entenda a regra após a Lei 14.382/2022

Se o seu negócio é loteamento, você provavelmente já ouviu que o Regime Especial de Tributação (RET) não era uma opção para esse tipo de empreendimento. Essa resposta mudou em parte. A Lei nº 14.382/2022 criou uma situação específica em que a venda de lotes passa a ser tratada como incorporação imobiliária, e a Receita Federal já se manifestou sobre como isso funciona na prática. Entender essa diferença pode significar pagar menos tributo, ou evitar um enquadramento incorreto que gere problema futuro.

Por que o loteamento era tratado de forma diferente

O RET existe desde 2004 e permite que a incorporadora recolha, em uma guia única, os quatro tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins) a uma alíquota de 4% sobre a receita recebida no mês (ou 1%, em condições específicas, para imóveis de interesse social). Mas esse benefício sempre foi vinculado à incorporação imobiliária, que é a venda de unidades de um prédio ainda a ser construído. O loteamento é outra coisa: é o parcelamento de um terreno em lotes, com abertura de ruas, sem that a venda de uma construção futura. Por isso, a Receita Federal já havia deixado claro, em manifestação de 2015, que o RET não se estende ao parcelamento do solo.

A Lei nº 14.382/2022 mudou parte desse cenário ao alterar a lei que rege as incorporações imobiliárias. Pelo novo texto, quando a venda de lotes de um loteamento ou desmembramento está vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, e essa venda é feita por quem está legalmente autorizado a isso, a operação passa a ser considerada incorporação imobiliária. Ou seja: não é o loteamento em si que muda de natureza, é a venda do lote atrelada à promessa de construção da casa.

O que a Receita Federal já esclareceu

Em manifestação de 2023, a Receita Federal tratou do marco temporal dessa mudança: ela vale para fatos posteriores a 28 de junho de 2022. O ponto central, reforçado pelo órgão, é a vinculação contratual: o que vira incorporação é a venda do lote junto com o compromisso de construir a casa. Se o lote é vendido puro, sem essa vinculação, continua sendo loteamento comum, fora do alcance do RET.

Essa distinção é importante porque muitos empreendimentos misturam os dois modelos: uma parte dos lotes é vendida vinculada à construção, outra parte é vendida sem esse compromisso. Nesses casos, as receitas de cada modalidade precisam ser controladas separadamente, porque apenas a parte vinculada à construção pode entrar no RET.

Vale lembrar que a opção pelo RET, uma vez feita, é irretratável enquanto existirem direitos de crédito ou obrigações com os compradores. Por isso, a decisão não deve ser tomada de forma apressada: ela exige análise do contrato, da estrutura registrada e do fluxo de recebimentos de cada empreendimento.

O que muda com a reforma tributária

A Lei Complementar nº 214/2025, com ajustes trazidos pela Lei Complementar nº 227/2026, estabeleceu regras de transição que reforçam a importância de definir a estrutura certa desde já. Para incorporações com opção pelo RET efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, o IBS e a CBS serão recolhidos a 2,08% da receita recebida (0,53% no caso de interesse social), mantendo o total de 4% que já existe hoje. Já no parcelamento do solo com pedido de registro feito até a mesma data, o loteador poderá optar por recolher IBS e CBS a 3,65% da receita bruta recebida. Em ambos os casos, essa opção significa abrir mão de créditos tributários e de redutores de ajuste e social, o que exige comparação cuidadosa com o regime tributário comum, que tem alíquotas reduzidas em 50%, direito a créditos e um redutor social de R$ 30 mil por lote residencial.

Como as vendas de loteamento costumam se estender por muitos anos, essa comparação entre os regimes precisa ser feita empreendimento por empreendimento, não de forma genérica para toda a carteira da empresa.

Na prática, a Lei nº 14.382/2022 não transformou todo loteamento em incorporação, mas abriu uma porta específica para quem vende lotes vinculados à construção de casas. Se o seu empreendimento se encaixa nesse modelo, o RET passa a ser uma opção real, que precisa ser comparada com o Lucro Presumido e o Lucro Real antes de qualquer decisão. Para os demais casos, a tributação segue as regras de sempre. Em qualquer cenário, antes de optar por um regime, vale revisar o contrato, a estrutura registrada do empreendimento e o fluxo de recebimentos com o seu contador, para garantir que