ITBI na integralização de imóveis: por que a cobrança sobre a diferença é indevida

Se a sua empresa pretende integralizar capital social com imóveis, uma decisão recente do Supremo Tribunal Federal trouxe alívio: ficou definido que a imunidade do ITBI nessas operações não depende da atividade da empresa que recebe o bem, nem mesmo quando ela atua no ramo imobiliário. Na prática, isso derrubou o principal argumento que prefeituras usavam para cobrar o imposto nessas situações. Mas há um detalhe importante que pode pegar empresários de surpresa: alguns municípios já adotam, e tendem a reforçar, uma outra forma de cobrança que também é questionável.

O que muda e onde mora o problema

É comum que sócios integralizem capital social transferindo imóveis para a empresa pelo valor que consta na declaração de Imposto de Renda, prática autorizada por lei. Nesses casos, todo o valor do imóvel é destinado às quotas da empresa, sem sobra nenhuma. Acontece que diversas prefeituras têm reconhecido a imunidade apenas até esse valor declarado, fazem sua própria avaliação de mercado do imóvel e cobram ITBI sobre a diferença, alegando que esse "excedente" não estaria protegido pela imunidade.

O fundamento usado pelos municípios é uma tese do STF que trata de uma situação bem diferente: um caso em que os sócios, de forma proposital, destinaram parte do valor do imóvel às quotas e a outra parte para formar uma reserva de capital, separada da integralização. Ali, fazia sentido cobrar imposto sobre a parcela que não entrou no capital social, pois os próprios sócios haviam escolhido dar outro destino a ela. É uma situação completamente distinta de quando todo o valor do imóvel vai para as quotas, sem nenhuma reserva.

Por que a cobrança sobre a diferença não se sustenta

A Justiça de São Paulo já identificou essa distinção e decidiu, por unanimidade, que não cabe cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado quando o imóvel inteiro foi destinado ao capital social. O tribunal reconheceu que a integralização pelo valor da declaração de Imposto de Renda é legítima e que, cumprido esse requisito, simplesmente não existe base para calcular o imposto, porque a operação está fora da incidência tributária.

Existe ainda um argumento mais técnico, mas essencial para você entender o risco dessa cobrança: quando uma operação é imune, ela nunca chega a gerar a obrigação de pagar imposto. Não existe, portanto, nenhum valor sobre o qual calcular o ITBI, nem o valor declarado, nem o de mercado. É verdade que o município pode, em outras situações de compra e venda de imóveis, questionar o valor declarado e apurar o valor real de mercado para cobrar o imposto corretamente. Mas essa prerrogativa existe apenas quando a operação é tributável. Na integralização de capital, como a operação é imune, simplesmente não há imposto a apurar, seja pelo valor que for.

Em outras palavras, ao cobrar o imposto sobre essa diferença, o município está tratando como se fosse uma redução parcial de imposto algo que, na verdade, é ausência total de competência para tributar. É como se a prefeitura primeiro decidisse quanto o imóvel vale e, a partir desse valor, inventasse uma parcela tributável que a Constituição nunca permitiu existir. A ordem correta seria o oposto: primeiro verificar se existe fato gerador de imposto e, só depois, calcular o valor devido.

Como isso afeta o seu negócio

Se você é dono de holding patrimonial, imobiliária ou qualquer empresa que vem integralizando ou pretende integralizar imóveis ao capital social, fique atento a notificações ou autuações municipais que cobrem ITBI sobre a diferença entre o valor declarado do imóvel e uma avaliação de mercado feita pela prefeitura. Essa cobrança, mesmo amparada em precedente do STF, está sendo aplicada fora do contexto correto e já tem sido derrubada pela Justiça.

Antes de aceitar uma cobrança dessa natureza ou de pagar o imposto sobre a diferença apurada pelo município, vale a pena buscar orientação contábil e jurídica especializada para avaliar se o caso da sua empresa se encaixa na situação de imunidade plena, sem reserva de capital, que tem sido reconhecida pelos tribunais. Documentar corretamente a integralização, com todo o valor do imóvel destinado às quotas e sem qualquer parcela separada para reserva, é o cuidado mais importante para evitar questionamentos futuros.