STF libera ITBI na integralização de imóveis mesmo em empresas imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal concluiu um julgamento que muda a forma como o ITBI é cobrado quando uma empresa recebe imóveis como parte do capital social. A decisão confirma que a imunidade desse imposto vale mesmo quando a empresa trabalha com compra, venda ou aluguel de imóveis, atividade que antes era usada pelas prefeituras como motivo para cobrar o tributo. Se você tem uma holding patrimonial, uma imobiliária, uma incorporadora ou está pensando em transferir imóveis para o nome de uma empresa, esse julgamento afeta diretamente o seu planejamento.

O que muda na prática

A Constituição prevê que não incide ITBI quando um imóvel é usado para integralizar capital social, ou seja, quando o sócio transfere o bem para a empresa em troca de participação societária. Só que existe uma ressalva: se a atividade principal da empresa for comprar e vender imóveis, alugar ou fazer arrendamento mercantil, o imposto poderia ser cobrado. Durante anos, os municípios aplicaram essa ressalva também na integralização de capital, cobrando ITBI de holdings e imobiliárias. O STF decidiu que essa ressalva não vale para esse caso: a imunidade na integralização é incondicionada, não importa qual seja o ramo de atuação da empresa.

Isso encerra uma prática comum nas prefeituras: muitas davam a imunidade de forma provisória, analisando a receita da empresa nos três primeiros anos. Se mais da metade do faturamento viesse de venda ou aluguel de imóveis, o ITBI era cobrado depois, com juros e multa. Com a decisão do STF, essa cobrança posterior perde o fundamento legal. Se a sua empresa passou por essa situação, vale reavaliar o caso.

O que continua valendo e pode gerar cobrança

A decisão não abre uma brecha total. Dois pontos seguem firmes e precisam entrar no seu planejamento. O primeiro é que a imunidade não cobre o valor do imóvel que ultrapassar o capital social que está sendo integralizado. Se o imóvel vale mais do que o capital registrado e a diferença vira reserva, esse excedente continua sujeito ao imposto. Por isso, é importante definir com cuidado o valor do imóvel e do capital social, considerando também os efeitos no imposto de renda do sócio.

O segundo ponto é que o município ainda pode cobrar o imposto se comprovar simulação ou fraude. Se o imóvel é integralizado e vendido logo depois, ou se a empresa é criada e encerrada sem outro propósito além de reduzir impostos, a fiscalização pode agir. Por isso, documentar o motivo real da operação, como organização do patrimônio da família, planejamento sucessório ou gestão profissional dos imóveis, deixa de ser apenas uma boa prática e passa a ser uma proteção importante caso a empresa seja questionada.

Prazos e o risco de esperar demais

Até o momento, o STF ainda não publicou a certidão oficial com o placar final e o texto definitivo da tese. Também não está definido se haverá modulação de efeitos, ou seja, se o Supremo vai limitar no tempo quem pode se beneficiar da decisão. Em julgamentos tributários com grande impacto na arrecadação dos municípios, isso é comum: muitas vezes só quem já tinha entrado com pedido de restituição ou ação judicial consegue aproveitar a decisão de forma integral.

Por isso, a recomendação é não esperar a publicação oficial para agir. Se a sua empresa pagou ITBI em uma integralização de imóveis nos últimos cinco anos, esse é o prazo legal para pedir a devolução do valor pago indevidamente. Vale reunir desde já as guias de pagamento, o contrato social, as matrículas dos imóveis e o histórico de receitas da empresa, para avaliar com o seu contador se cabe um pedido administrativo ou uma ação judicial.

Outro ponto importante: como calcular o imposto

Quando parte da operação continua tributada, por causa do valor do imóvel que excede o capital social, entra em jogo outra discussão: qual valor usar como base para calcular o imposto. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que essa base deve ser o valor de mercado do imóvel, que ela não precisa ser igual à base usada para o IPTU, e que o valor declarado pelo contribuinte é considerado válido até prova em contrário. Ou seja, o município não pode simplesmente arbitrar um valor maior por conta própria. Essa regra, somada à decisão sobre a imunidade, reduz bastante o espaço para cobranças automáticas feitas pelas prefeituras.

Na prática, o julgamento resolve a principal incerteza sobre o ITBI na integralização de capital: o fato de a empresa atuar no ramo imobiliário não é mais motivo, por si só, para afastar a imunidade. Para quem já tem ou pretende montar uma holding patrimonial, imobiliária, incorporadora ou loteadora, isso traz mais segurança jurídica. Mas o cuidado precisa continuar: acerte o valor do capital social, mantenha a documentação da operação organizada e fique atento à publicação da decisão, que pode definir se e como a modulação de efeitos vai afetar quem já pagou o imposto.