ITBI em holding: STF libera imunidade, mas valor do imóvel ainda pode pesar

Se você tem ou pensa em montar uma holding patrimonial, uma decisão recente do Supremo Tribunal Federal (STF) merece sua atenção, mas com cautela. O STF decidiu que a imunidade do ITBI (imposto cobrado na transmissão de imóveis) também vale quando o imóvel é integralizado em empresas imobiliárias, não só em outros tipos de empresa. Na prática, isso facilita o planejamento patrimonial de muitos negócios. Só que a notícia não é tão simples quanto parece à primeira vista: existe uma brecha que as prefeituras já sabem como usar.

O que o STF decidiu, afinal

O julgamento, batizado de Tema 1.348, confirmou que você pode transferir um imóvel para o capital social de uma holding sem pagar ITBI, mesmo que essa empresa atue no ramo imobiliário. Até então, havia dúvida se essa imunidade valia também para empresas desse setor. A votação foi favorável aos contribuintes por 9 votos a 2. Mas o próprio relator do caso deixou claro: essa proteção tem um limite muito específico, que já havia sido definido em outro julgamento anterior, o Tema 796.

Esse limite é o seguinte: a imunidade cobre apenas o valor que você efetivamente declarou como capital social da empresa. Se o imóvel vale mais do que isso no mercado, essa diferença fica de fora da proteção e pode ser tributada. Não é preciso nem existir uma "reserva de capital" formal para isso acontecer. Basta que exista diferença entre o valor declarado e o valor real de mercado do bem.

Por que isso importa no seu planejamento

Pense em um exemplo prático: um imóvel comprado por R$ 500 mil (valor que consta na sua declaração de imposto de renda) hoje vale R$ 1,5 milhão no mercado. Se você integraliza esse imóvel na holding pelo valor de R$ 500 mil, sem reserva de lucro, não há ITBI sobre essa operação. Até aqui, tudo certo e dentro da lei. O problema é que o Código Tributário Nacional exige que o ITBI seja calculado pelo valor de mercado do imóvel, não pelo valor histórico de compra. E o Código Civil também exige que bens usados para integralizar capital sejam avaliados por peritos ou empresa especializada.

Isso cria uma brecha que os municípios já sabem explorar: se a prefeitura entender que o valor declarado está muito abaixo do real, ela pode abrir um processo para arbitrar (recalcular) esse valor e cobrar o imposto sobre a diferença. A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, já vem fundamentando esse tipo de cobrança com pesquisas de mercado.

A boa notícia é que o município não pode simplesmente mandar uma cobrança sem mais explicações. Existe uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o Tema 1113, que protege o contribuinte: o valor que você declarou é considerado válido até que se prove o contrário. Para desmontar essa presunção, a prefeitura precisa abrir um processo administrativo formal, com direito a contraditório e ampla defesa, e apresentar provas concretas de que o valor declarado não é crível.

Como se preparar a partir de agora

A lição prática aqui é que documentação sólida vale mais do que qualquer vitória judicial isolada. Se o valor que você usar para integralizar o imóvel na holding for compatível com o que está registrado e puder ser sustentado com relatórios e avaliações coerentes, você está protegido pela presunção de veracidade do Tema 1113. O ônus de provar o contrário passa a ser do município, e isso não é tarefa simples para a prefeitura.

Por outro lado, se a estratégia for integralizar por um valor artificialmente baixo só para reduzir impostos, sem nenhum respaldo técnico, esse é exatamente o tipo de situação que o próprio STF deixou em aberto para ser combatida. Nesses casos, a chance de a prefeitura conseguir arbitrar o valor e cobrar a diferença é real, e o processo pode se arrastar por anos, com risco de pagar o imposto com juros e multa no final.

O recado final é simples: a decisão do STF é uma vitória importante, mas não é um salvo-conduto geral. Antes de integralizar qualquer imóvel em uma holding, vale a pena reunir boa documentação, avaliação condizente com a realidade e orientação contábil adequada. Aguardar a publicação do acórdão também é recomendável, já que detalhes do julgamento ainda podem trazer novidades sobre como aplicar essa regra no seu caso específico.