ITBI em holding imobiliária: o que o STF pode mudar para sua empresa

Se a sua empresa pensa em transferir um imóvel para o patrimônio dela (seja numa holding familiar, seja numa reorganização societária), fique atento: o Supremo Tribunal Federal está julgando um tema que pode mudar o custo dessa operação. A discussão, conhecida como Tema 1.348, decide se empresas do ramo imobiliário continuam tendo direito à isenção do ITBI quando recebem imóveis como parte do capital social.

O ITBI é o imposto cobrado pelas prefeituras sempre que um imóvel muda de dono. Mas existe uma regra na Constituição que livra desse imposto a transferência de imóveis para uma empresa quando isso acontece como forma de integralizar capital social, ou seja, quando o sócio "paga" sua cota na empresa com um imóvel em vez de dinheiro. O problema é que essa mesma regra prevê uma exceção para empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis. É exatamente esse ponto que o STF está esclarecendo agora.

O que está em jogo

Pense numa situação comum: um empresário decide colocar um imóvel que está no nome dele dentro de uma holding patrimonial, recebendo em troca uma participação societária equivalente. Essa prática é usada com frequência para organizar bens de família, planejar sucessão ou facilitar a administração de patrimônio. Quando a empresa não atua no mercado imobiliário, a isenção do ITBI costuma ser tranquila. O problema surge quando essa holding (ou qualquer outra empresa) tem como atividade principal justamente comprar, vender ou alugar imóveis. Nesses casos, as prefeituras entendem que a exceção prevista na Constituição se aplica e cobram o imposto normalmente.

É esse conflito que o STF vai resolver: definir, de uma vez por todas, se a isenção do ITBI na integralização de capital depende ou não do tipo de atividade que a empresa exerce. O resultado vai impactar diretamente o custo de montar ou reorganizar holdings patrimoniais e empresas que trabalham com imóveis.

Quem precisa ficar de olho

Essa discussão interessa principalmente a empresários, investidores e contadores que lidam com holdings patrimoniais, empresas de administração de imóveis ou negócios que fazem compra, venda e locação de propriedades. Também afeta diretamente quem está planejando constituir uma empresa, aumentar o capital social com bens imóveis ou reorganizar o patrimônio de uma empresa familiar. Antes de tomar qualquer decisão, vale conversar com o contador para entender se a atividade da empresa pode se enquadrar na exceção que está sendo discutida.

Um ponto importante: o julgamento ainda não tem uma posição final do STF. Isso significa que não é seguro planejar uma transferência de imóveis já contando com uma isenção garantida. Tratar o tema como decisão certa, antes da conclusão do julgamento, pode gerar cobranças inesperadas do município, questionamentos da fiscalização e até disputas judiciais mais à frente.

Como se preparar até a decisão sair

Enquanto o STF não bate o martelo, o caminho mais seguro é avaliar cada operação com cuidado, caso a caso, levando em conta a atividade real da empresa e as regras específicas do município envolvido. Analisar os documentos societários, entender como a prefeitura local interpreta a exceção e documentar bem toda a operação são passos que ajudam a evitar surpresas. Evite decisões baseadas apenas na expectativa de um resultado favorável no Supremo: o cenário jurídico atual é que vale até a tese ser definida.

Quando o julgamento for concluído, a tendência é que o mercado ganhe mais clareza sobre o custo tributário dessas operações, o que ajuda no planejamento de holdings e reorganizações patrimoniais. Até lá, o papel do contador é orientar com base no que está valendo hoje, acompanhar o andamento do processo no STF e alertar o cliente sobre os riscos de antecipar decisões que ainda não têm respaldo definitivo.