Holding cedeu imóvel de graça ao sócio? Reforma Tributária pode cobrar isso

Se a sua holding tem um imóvel (casa de praia, apartamento, fazenda) e um sócio usa esse bem sem pagar nada por isso, preste atenção: essa prática, até então vista como inofensiva, ganhou um custo tributário concreto com a Reforma Tributária. A nova legislação trata a cessão gratuita de bens como um "fornecimento", o que pode gerar cobrança de IBS e CBS mesmo sem dinheiro trocando de mãos.

O que muda

A LC 214/2025 ampliou o conceito de fornecimento para fins de IBS e CBS. Na prática, isso significa que qualquer disponibilização de bem ou serviço por uma empresa, mesmo gratuita, pode ser considerada fato gerador desses tributos, desde que feita no exercício de uma atividade econômica. No caso do imóvel cedido ao sócio, a base de cálculo não é zero: é o valor de mercado que seria cobrado se houvesse um aluguel normal. Sobre esse valor estimado, incidem IBS e CBS.

Antes, essa situação não gerava cobrança relevante, já que o ISS não alcançava locação nem comodato de imóveis. Agora, com a definição mais ampla trazida pela reforma, uma operação que sempre passou despercebida da fiscalização se torna visível e tributável.

Quem é afetado

O risco não se limita a imóveis nem a sócios. A mesma lógica vale para veículos e outros bens cedidos gratuitamente pela empresa a qualquer pessoa física, incluindo filhos do sócio que não têm participação na holding. A diferença é que, quando o beneficiário é sócio, existe um agravante: a cessão gratuita pode ser interpretada como remuneração indireta, o que abre espaço para cobrança de IRPF sobre o benefício e até discussão sobre contribuição previdenciária. Além disso, se a cessão não estiver formalizada, a despesa relacionada ao imóvel pode ser questionada como não dedutível no IRPJ e na CSLL da holding, aumentando ainda mais o risco em uma fiscalização.

Como se preparar

A saída mais segura é formalizar a relação entre a holding e o sócio, e existem caminhos diferentes para isso. O primeiro é firmar um contrato de locação a valor de mercado: a holding passa a cobrar aluguel, tributa essa receita normalmente e o sócio paga com recursos próprios, o que elimina o problema da cessão gratuita. O segundo é formalizar um contrato de comodato: a cessão continua gratuita, mas passa a ser documentada, o que não afasta a incidência de IBS e CBS sobre o valor de mercado, mas reduz o risco de a operação ser reclassificada como remuneração indireta ao sócio. Uma terceira alternativa é transferir o imóvel para o sócio, por doação, o que pode fazer sentido dentro do planejamento patrimonial da família, mas gera ITBI na transferência e pode ter reflexos no ITCMD, dependendo de como a estrutura for montada.

Prazos

O IBS e a CBS têm implementação gradual entre 2026 e 2033, com alíquotas que começam baixas e sobem progressivamente ao longo desses anos. Isso significa que o risco já existe em 2026, ainda que nas alíquotas iniciais, e tende a crescer a cada ano conforme o sistema avança. Quanto mais cedo a holding regularizar a situação, menor o custo acumulado e menor a exposição em uma eventual fiscalização.

Se a sua holding possui imóveis usados por sócios sem contrato formal, o momento de agir é agora. Regularizar a situação de forma espontânea, antes de qualquer autuação, é sempre mais barato do que discutir o assunto depois de um auto de infração. O ideal é aproveitar essa revisão para olhar toda a estrutura da holding: todos os imóveis, todos os contratos e todos os fluxos financeiros entre a empresa e os sócios, evitando surpresas em outras frentes que também podem ter sido afetadas pela reforma.