Torres de escritórios de R$ 7 bi em Dubai: o que isso diz sobre o mercado

Um empreendedor de 27 anos está à frente de um projeto que mostra como o mercado imobiliário corporativo de luxo tem se reinventado em Dubai. A AHS Properties, comandada por Abbas Sajwani, vai transformar o hotel Shangri-La Dubai, na badalada Sheikh Zayed Road, em um complexo de escritórios de alto padrão chamado AHS Twin Towers, avaliado em US$ 1,3 bilhão (cerca de R$ 6,98 bilhões). O caso interessa a qualquer gestor porque revela uma tendência: aproveitar estruturas já existentes para reduzir prazo e custo de projetos imobiliários de grande porte.

Segundo Sajwani, compradores já reservaram espaços no edifício mesmo antes do lançamento oficial do projeto, que deve abrir para pré-venda em breve. Essas reservas partiram de investidores que já tinham relação comercial com a empresa, alguns garantindo mais de um andar inteiro antes mesmo da abertura ao mercado geral. É um sinal de que, em segmentos de alto padrão, a confiança prévia na marca e no histórico do empreendedor pode antecipar vendas e reduzir o risco financeiro do projeto.

Como funciona o modelo de negócio

Um ponto que chama atenção para quem acompanha estratégias de financiamento é que todo o projeto é bancado pelas vendas das unidades ainda na planta, sem recursos de empréstimos bancários. Os andares serão vendidos no formato "shell and core", ou seja, entregues com a estrutura básica e as instalações centrais, mas sem acabamento interno. Depois, mais perto da conclusão da obra, a empresa oferece serviços de adaptação dos espaços pelo custo correspondente. Essa lógica permite que o comprador final personalize o ambiente conforme sua necessidade, e dá à incorporadora um fluxo de caixa mais previsível ao longo da construção.

A reforma do prédio, que já existia como hotel, inclui a troca completa dos elevadores e de todos os sistemas elétricos, hidráulicos e mecânicos. Por isso, o prazo de entrega é relativamente curto para um projeto desse porte: dois anos, com conclusão prevista para o segundo trimestre de 2028. Aproveitar uma estrutura já erguida, em vez de construir do zero, é uma estratégia que reduz tempo de obra e, consequentemente, o custo financeiro de carregamento do projeto até a entrega.

Quem pode comprar e como

Os preços por metro quadrado variam de aproximadamente R$ 60,5 mil a R$ 78,7 mil, segundo Sajwani, que considera os valores competitivos frente a outros projetos da região, destacando vista para o mar e para o Downtown Dubai. A carteira de clientes da AHS já reúne investidores de mais de 25 nacionalidades, entre Oriente Médio, Europa, Estados Unidos e Rússia, o que mostra o apelo internacional desse tipo de ativo para quem busca diversificar patrimônio em imóveis fora do país de origem.

Um detalhe relevante para empresas que avaliam expandir operações internacionais: companhias licenciadas no Dubai International Financial Centre poderão usar espaços na torre como um segundo escritório, mas não como sede principal licenciada, já que o prédio fica na área continental de Dubai, fora do perímetro daquele centro financeiro. Os proprietários também arcarão com taxa de condomínio e manutenção de cerca de R$ 312 por metro quadrado, enquanto a AHS cobrirá os custos das áreas de bem-estar e da praça de alimentação do empreendimento.

O contexto da expansão

O AHS Twin Towers não é um projeto isolado. Em junho, a AHS havia comprado o hotel Shangri-La por cerca de R$ 1,61 bilhão, uma das maiores transações de ativo hoteleiro único em Dubai nos últimos anos. A empresa já havia vendido totalmente as unidades de seu primeiro empreendimento comercial na mesma avenida, por mais de R$ 3,76 bilhões, e tem outro projeto em andamento com valor geral de desenvolvimento projetado em R$ 36,52 bilhões. A estratégia reforça a aposta da empresa em concentrar empreendimentos de alto padrão em um único eixo valorizado da cidade, em vez de pulverizar investimentos em várias regiões.

Para empresários e gestores brasileiros que acompanham tendências internacionais de mercado imobiliário corporativo, o caso ilustra um movimento que também aparece em outras praças: reaproveitar ativos antigos para reposicionar imóveis comerciais, financiar obras via pré-venda em vez de dívida bancária, e oferecer personalização ao comprador final como diferencial competitivo. São práticas que podem servir de referência mesmo para operações em escala bem menor no Brasil.