STF: imobiliárias também têm direito à imunidade de ITBI no capital social

O Supremo Tribunal Federal decidiu que empresas cuja atividade principal é a compra, venda ou locação de imóveis também têm direito à imunidade do ITBI quando recebem imóveis para formar o capital social. A decisão, tomada em repercussão geral, vale para processos semelhantes em todo o país e traz segurança jurídica para quem usa imóveis como forma de investir em uma empresa.

Até então, havia dúvida sobre se esse benefício valia também para empresas imobiliárias, já que o entendimento de alguns municípios era de que, por lucrarem justamente com a movimentação de imóveis, essas empresas não deveriam ter direito à isenção do imposto nessas operações. O STF decidiu que não é assim: o tipo de atividade da empresa não é motivo suficiente para negar a imunidade.

O que muda na prática

Se você é sócio de uma empresa, inclusive do ramo imobiliário, e pretende contribuir com o capital social usando um imóvel em vez de dinheiro, essa operação pode ficar livre da cobrança de ITBI, imposto que normalmente incide sobre transferências de imóveis. Antes da decisão, havia risco de municípios cobrarem o imposto justamente das empresas imobiliárias, alegando que a atividade da empresa afastaria o direito à imunidade.

O caso que originou essa decisão envolveu uma administradora de bens que discutia a cobrança feita pelo Município de Piracicaba (SP). A empresa havia perdido a disputa na Justiça paulista antes de o caso chegar ao Supremo.

Atenção aos limites da imunidade

É importante entender que esse benefício não é ilimitado. A imunidade só vale até o valor do imóvel que corresponder exatamente ao capital social que está sendo integralizado. Se o imóvel vale mais do que o montante que o sócio se comprometeu a aportar, essa diferença continua sujeita à cobrança normal do ITBI. Esse entendimento já existia desde 2020, em outro julgamento do STF, e foi mantido na nova decisão.

Outro ponto de atenção: o STF deixou claro que as prefeituras continuam podendo fiscalizar essas operações. Se ficar comprovado que a transferência do imóvel foi uma simulação ou fraude para fugir do pagamento de impostos, sem reflexo em uma integralização de capital de fato, a imunidade não se aplica. Por isso, a documentação da empresa precisa mostrar com clareza que o imóvel entrou no patrimônio da empresa como parte legítima do capital social.

Como se preparar

Para empresários que pensam em usar imóveis para aumentar o capital social de seus negócios, o momento é de rever processos com atenção redobrada à documentação. É essencial que o valor do imóvel esteja corretamente vinculado ao montante de capital a ser integralizado, e que toda a operação societária esteja bem registrada, evitando questionamentos futuros por parte das prefeituras.

Mesmo com a decisão favorável, cada operação de integralização de imóveis em capital social deve ser analisada individualmente, com apoio contábil e jurídico, para garantir que os documentos estejam alinhados com a realidade do negócio. Isso reduz o risco de autuações e assegura que o benefício da imunidade seja aplicado corretamente, sem abrir brechas para questionamentos sobre simulação ou uso indevido da regra.