ITBI: STF livra imobiliárias do imposto ao integralizar capital com imóvel

Se a sua empresa atua com compra, venda ou locação de imóveis e pretende usar um imóvel para aumentar o capital social, há uma boa notícia: o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que esse tipo de operação não precisa pagar ITBI, o imposto municipal cobrado na transferência de bens imóveis. A decisão vale mesmo quando a atividade principal do negócio é justamente comprar, vender ou alugar imóveis, situação que antes gerava dúvidas e autuações por parte das prefeituras.

O julgamento aconteceu no plenário virtual do STF, com conclusão em 19 de outubro, e teve placar de 9 votos a 2. Como se trata de um tema de repercussão geral (Tema 1.348), a decisão deve orientar a forma como juízes e tribunais em todo o país vão tratar casos parecidos daqui para frente, trazendo mais segurança para quem planeja esse tipo de operação societária.

O que muda na prática

Até então, muitos municípios entendiam que empresas com atividade predominante no setor imobiliário não tinham direito à imunidade do ITBI, mesmo quando o imóvel era usado apenas para integralizar capital social, ou seja, para formar o patrimônio inicial ou aumentar o capital da empresa. Com a decisão do STF, ficou definido que essa restrição prevista na Constituição se aplica a operações de reorganização societária, como fusão, incorporação e cisão, mas não à simples integralização de capital.

Isso significa que, se a sua empresa transferir um imóvel para aumentar o capital social, essa operação pode ficar livre do ITBI, independentemente de o negócio trabalhar com compra, venda ou locação de imóveis como atividade principal. Antes, esse tipo de empresa costumava ser alvo de cobrança por parte das prefeituras justamente por causa dessa atividade predominante.

Quem é afetado e quais são os limites

A decisão interessa especialmente a empresas do setor imobiliário, mas também a qualquer negócio que pretenda usar imóveis para integralizar ou aumentar capital social. É importante entender, porém, que o benefício não é ilimitado: a imunidade vale apenas até o valor do capital que está sendo integralizado, conforme já havia sido definido pelo STF em outro julgamento (Tema 796). Ou seja, se o valor do imóvel for superior ao capital integralizado, a diferença pode continuar sujeita à cobrança do imposto.

Outro ponto de atenção é que a decisão não impede que as prefeituras continuem fiscalizando essas operações. Se houver indícios de fraude ou simulação, ou seja, se a empresa usar essa estrutura apenas como forma de driblar o imposto sem uma operação societária real por trás, o município pode questionar e cobrar o ITBI normalmente. O ministro Alexandre de Moraes, inclusive, fez questão de destacar essa ressalva ao acompanhar o relator.

O caso que chegou ao STF envolveu uma empresa que teve a imunidade negada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, justamente por ter como atividade principal a compra, venda e locação de imóveis. A discussão girou em torno da interpretação de um trecho específico da Constituição Federal, que trata da não incidência do ITBI em casos de integralização de capital, mas prevê exceções para atividades imobiliárias em operações de reorganização societária.

Como se preparar

Se você é empresário do setor imobiliário ou está estruturando uma operação de aumento de capital com uso de imóveis, vale a pena revisar o planejamento com cuidado. A decisão do STF traz mais segurança jurídica, mas não elimina a necessidade de documentar bem a operação, demonstrar que ela tem propósito real e manter o valor do imóvel compatível com o capital que está sendo integralizado, evitando questionamentos futuros por parte do município.

Vale lembrar que o placar não foi unânime: os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos, defendendo que a restrição constitucional deveria valer também nesses casos. Isso mostra que o tema ainda gera debate, por isso contar com orientação contábil e jurídica na hora de estruturar esse tipo de operação continua sendo essencial para aproveitar o benefício com segurança.