RET em incorporação por SCP: Receita esclarece regras de adesão

Se você atua no setor de incorporação imobiliária e utiliza (ou pensa em utilizar) uma Sociedade em Conta de Participação, a SCP, para estruturar empreendimentos, a Receita Federal acaba de esclarecer um ponto que gerava dúvidas: como essas sociedades devem aderir ao Regime Especial de Tributação, o RET. A resposta veio por meio de uma solução de consulta da Coordenação-Geral de Tributação e traz orientações práticas sobre inscrição no CNPJ, forma de pagamento dos tributos e organização contábil.

O RET é aquele regime simplificado que permite pagar, de forma unificada, quatro tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins) sobre a receita de um empreendimento imobiliário, em vez de apurar cada imposto separadamente. Segundo a Receita, a SCP que mantiver em seu patrimônio especial uma incorporação enquadrada nesse regime pode sim usar essa sistemática, desde que siga as regras estabelecidas.

O que muda

A SCP é um tipo de sociedade que não tem personalidade jurídica própria, ou seja, quem responde legalmente é o chamado sócio ostensivo, que atua em nome próprio e assume a responsabilidade pelo negócio perante terceiros e perante o Fisco. Mesmo assim, para fins de tributos sobre a renda e contribuições sociais, a Receita trata a SCP como se fosse uma pessoa jurídica.

O ponto mais prático da decisão está na questão do CNPJ. Antes havia dúvida se a inscrição do patrimônio de afetação (aquele mecanismo que separa o terreno e a obra do restante do patrimônio da empresa) deveria ser feita no CNPJ da incorporadora principal. Agora ficou definido que, quando o empreendimento estiver vinculado a uma SCP, essa inscrição deve ser feita diretamente no CNPJ da própria SCP, e não no da empresa matriz.

Na prática, isso significa que cada empreendimento conduzido por uma SCP terá seu próprio número de inscrição para fins do patrimônio de afetação, mesmo que o sócio ostensivo continue sendo o responsável por cumprir as obrigações perante a Receita.

Quem é afetado

A regra interessa diretamente a incorporadoras que usam SCPs como veículo para tocar empreendimentos específicos, uma prática comum quando há parceria entre construtoras ou investidores em um projeto pontual. Se esse é o seu modelo de negócio, vale revisar como está feita a inscrição no CNPJ dos seus empreendimentos e conferir se a contabilidade está organizada da forma exigida.

A Receita reforçou que a apuração unificada de 4% sobre a receita mensal recebida (percentual que já engloba os quatro tributos) considera a SCP como titular das receitas de venda das unidades, além das receitas financeiras ligadas à operação. Isso exige que o sócio ostensivo mantenha uma separação clara entre as receitas e custos da incorporação e as suas próprias atividades, para que o benefício do RET não se misture com outras operações da empresa.

Como se preparar

Outro esclarecimento importante trata da escrituração contábil. A Receita determinou que as operações da SCP precisam ser registradas em livros próprios, com contabilidade separada para cada incorporação submetida ao RET. Se você optar por manter livros específicos para o empreendimento, é possível consolidar mensalmente esses registros na contabilidade do sócio ostensivo, desde que os saldos apurados sejam lançados corretamente. Essa exigência ajuda a garantir que cada projeto tenha rastreabilidade fiscal e contábil individualizada.

Vale destacar que a Receita não respondeu a todas as perguntas feitas no processo. Questões mais operacionais, como o preenchimento de sistemas de escrituração digital e a geração de guias de pagamento, não foram esclarecidas, porque, segundo o órgão, esse tipo de consulta não serve para tirar dúvidas técnico-operacionais desse tipo, mas apenas para interpretar a legislação tributária diante de fatos concretos. Isso quer dizer que, para essas questões mais práticas do dia a dia, você provavelmente vai precisar do suporte direto do seu contador ou de sistemas especializados.

Se o seu escritório ou empresa trabalha com incorporações via SCP, o momento é de revisar a inscrição cadastral de cada empreendimento, confirmar se a habilitação ao RET foi feita corretamente e organizar a escrituração contábil conforme as novas orientações. Manter a documentação e os registros em ordem evita questionamentos futuros da Receita e assegura que o benefício fiscal do regime especial continue sendo aplicado sem sobressaltos.