Reforma tributária: como fica a cobrança de IBS e CBS nos condomínios

Se você administra ou participa da gestão de um condomínio, precisa ficar atento a um ponto pouco discutido da reforma tributária: as novas regras de IBS e CBS trouxeram um tratamento especial para os condomínios, mas esse tratamento tem brechas que podem gerar cobranças inesperadas. A lei diz, em regra, que o condomínio não paga esses tributos. Só que existem situações em que essa proteção deixa de valer, e o problema é que a própria legislação não deixa claro, em alguns casos, como calcular o que deve ou não ser tributado.

Isso acontece porque a reforma, ao mesmo tempo em que tenta proteger os condomínios da tributação sobre o consumo, criou mecanismos que podem colocá-los dentro do regime normal de cobrança, dependendo de como o dinheiro entra e sai do caixa condominial. Entender esses gatilhos é fundamental para evitar autuações e planejar melhor as finanças do seu condomínio.

O que diz a regra geral

A legislação estabelece que o condomínio, como regra, não é contribuinte do IBS e da CBS. Ou seja, ele fica de fora da cobrança desses tributos, independentemente do valor ou da natureza das receitas que administra. Até aqui, a notícia é boa para quem cuida da gestão condominial.

O problema começa quando entram em cena duas situações que tiram o condomínio dessa proteção. A primeira é quando o próprio condomínio opta, voluntariamente, por entrar no regime normal de tributação. Uma vez feita essa escolha, ainda que sem intenção clara de permanecer nela, o condomínio fica preso a esse regime por pelo menos 12 meses, só podendo sair dele a partir de janeiro do ano seguinte. Durante esse período, todas as receitas passam a ser tributadas: taxas condominiais comuns, taxas extras e também o dinheiro que entra com aluguel de áreas comuns, como salão de festas ou vagas de garagem.

A segunda situação é o que a matéria trata como o "teste dos 80%". Se o condomínio não optar pelo regime normal, mas as receitas de locação (aluguel de espaços a terceiros) representarem uma fatia relevante do total arrecadado, especificamente, se as taxas condominiais ficarem abaixo de 80% da receita total, o condomínio passa a ser tributado sobre as operações feitas com terceiros. Na prática, isso significa que as receitas de locação entram na conta do IBS e da CBS.

Onde estão as dúvidas que preocupam

O texto da lei não deixa claro como calcular esse "teste dos 80%". Duas perguntas ficam sem resposta definitiva. A primeira é se as receitas de locação entram na conta das taxas condominiais (o que aumentaria o percentual) ou se ficam de fora dessa parte da conta, contando apenas no total geral. A interpretação mais consistente é que a receita de locação não deve entrar como se fosse taxa condominial, porque quem aluga um espaço comum é um terceiro, não um morador pagando sua cota de despesas. Mas essa é uma leitura, não uma certeza garantida pela lei.

A segunda dúvida é sobre o que exatamente compõe a "receita total" usada na conta. Sem uma definição clara, cada condomínio, contador ou até fiscal pode calcular esse percentual de um jeito diferente, o que abre espaço para divergências e autuações.

Existe ainda uma terceira questão, talvez a mais delicada: mesmo quando o condomínio acaba entrando no regime de tributação, seja por opção ou pelo teste dos 80%, defende-se que as taxas condominiais comuns não deveriam ser tributadas, porque não representam pagamento por um serviço prestado ao morador, mas sim um rateio de despesas coletivas. O risco é que, na ausência de uma regra clara nesse sentido, o Fisco entenda de forma diferente e cobre tributo sobre a totalidade das receitas, taxas incluídas, quando o condomínio for enquadrado no regime regular por causa das receitas de locação.

Como se preparar

Diante desse cenário de instabilidade, o mais importante é não tomar decisões precipitadas sobre a estrutura de cobrança do seu condomínio sem antes entender bem os riscos envolvidos. Optar pelo regime regular sem necessidade pode representar um custo tributário mensal expressivo, como mostram os números do exemplo. Por outro lado, se o condomínio já tem receitas relevantes de locação de áreas comuns, vale calcular com cuidado se esse percentual pode aproximar-se ou ultrapassar os 80% de participação das taxas na receita total, já que isso pode acionar automaticamente a incidência tributária sobre as operações com terceiros.

Enquanto não houver uma definição mais clara por meio de regulamento, resposta oficial da Receita ou decisões judiciais sobre o tema, o caminho mais seguro é acompanhar de perto a situação financeira do condomínio junto com o contador responsável, revisando periodicamente a composição das receitas e simulando os efeitos de cada cenário antes de qualquer mudança de regime. Documentar bem a natureza de cada receita (taxa condominial comum, taxa extra, aluguel de espaço) também ajuda a sustentar a posição do condomínio caso haja questionamento futuro do Fisco.