Mercado Livre tem mais galpões logísticos que quase todos os estados

Se você aluga ou pretende alugar um galpão para sua empresa, vale prestar atenção neste número: o Mercado Livre sozinho já ocupa 3,8 milhões de metros quadrados de imóveis logísticos de alto padrão no Brasil. É mais área do que o estoque inteiro de estados como Rio de Janeiro, Santa Catarina e Espírito Santo. O dado é da consultoria JLL e mostra o tamanho da disputa por espaço que está acontecendo no setor logístico do país, uma disputa que afeta diretamente o custo e a disponibilidade de galpões para qualquer negócio que dependa de armazenagem ou distribuição.

O que os números mostram

Para efeito de comparação, o estoque de galpões de alto padrão do Rio de Janeiro é de 3,1 milhões de metros quadrados, menor que a área só do Mercado Livre. Santa Catarina tem 2,5 milhões e o Espírito Santo, 1,8 milhão. Minas Gerais ainda está à frente, com 4 milhões de metros quadrados, mas a diferença é pequena, apenas 200 mil metros quadrados. Como o Mercado Livre já tem 800 mil metros quadrados pré-locados para entrar em operação, a tendência é que a empresa ultrapasse Minas Gerais e passe a ficar atrás apenas de São Paulo, estado que concentra um estoque de 20,1 milhões de metros quadrados.

Esses números não são curiosidade de bastidor: eles indicam para onde está indo o dinheiro e a demanda do setor logístico. O Brasil fechou setembro com 40,2 milhões de metros quadrados em condomínios de galpões, sendo que 38,3 milhões já estão ocupados por empresas. Isso deixa pouco espaço livre no mercado, o que tende a pressionar preços de locação para cima, principalmente em regiões estratégicas.

Por que isso afeta o seu negócio

A escassez de galpões disponíveis é o ponto central dessa história. A taxa de vacância de imóveis logísticos no Brasil caiu para 4,8% no terceiro trimestre, a menor marca histórica. Isso significa que sobram cada vez menos opções prontas para locação. No terceiro trimestre, foram entregues 849 mil metros quadrados de novo estoque, o maior volume do ano, mas 80% dessa área já estava pré-locada antes mesmo de ficar pronta, um recorde para o setor.

Segundo André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL, a absorção de galpões ficou na casa de 1 milhão de metros quadrados em todos os trimestres deste ano, o que mostra a demanda aquecida. Na avaliação dele, o planejamento para contratar novos espaços virou essencial dentro das empresas, já que garantir uma boa localização exige antecipação. Para quem gerencia um negócio que depende de estoque, distribuição ou logística, esse cenário serve de alerta: esperar a necessidade aparecer para só então procurar um galpão pode significar ficar sem opções ou pagar mais caro.

O panorama por região

Em São Paulo, estado com o maior estoque do país, a vacância está em 4,4%, com 19,2 milhões de metros quadrados ocupados e 900 mil metros quadrados livres. Minas Gerais tem vacância ainda menor, de 3%, com 3,9 milhões de metros quadrados ocupados e apenas 100 mil metros quadrados disponíveis. Isso mostra que mesmo nos estados com mais oferta, encontrar um galpão livre está cada vez mais difícil.

Local	Estoque de galpões	Vacância
São Paulo	20,1 milhões de m²	4,4%
Minas Gerais	4 milhões de m²	3%
Mercado Livre (locatário)	3,8 milhões de m²	-
Rio de Janeiro	3,1 milhões de m²	-
Santa Catarina	2,5 milhões de m²	-
Espírito Santo	1,8 milhão de m²	-

O movimento não é exclusividade do Mercado Livre. A Shopee, segunda maior locatária do setor, já reservou 461 mil metros quadrados em galpões. Até o fim de 2026, ainda estão previstos mais 2,2 milhões de metros quadrados de novos empreendimentos logísticos, e metade dessa área já está contratada, principalmente por empresas de e-commerce. Isso reforça que o setor segue em ritmo de expansão puxado pelo varejo digital, e que a competição por espaço deve continuar intensa nos próximos anos.

Para o empresário que precisa de espaço logístico, o recado prático é claro: o mercado está cada vez mais apertado e dominado por grandes players que fecham contratos com antecedência. Se o seu negócio depende de um galpão, vale negociar cedo, considerar alternativas em regiões menos disputadas e acompanhar de perto a evolução da vacância antes de definir orçamento e prazos de expansão.