IBS e CBS em imóveis: o que muda para quem aluga ou vende

Se você tem imóveis para alugar ou vender, trabalha com construção civil ou administra propriedades para terceiros, é hora de prestar atenção. A Reforma Tributária do Consumo criou regras específicas de IBS e CBS para o setor imobiliário, e elas não seguem simplesmente a alíquota geral aplicada a outros produtos e serviços. Para tratar do tema, Receita Federal e Conselho Federal de Contabilidade (CFC) promovem um módulo de capacitação dedicado exclusivamente a bens imóveis, o que já sinaliza a complexidade do assunto.

O que muda

A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu um regime próprio de IBS e CBS para operações com imóveis. Isso inclui venda, locação, cessão onerosa, arrendamento, administração e intermediação de imóveis, além de serviços de construção civil. Cada uma dessas operações pode ter um enquadramento tributário diferente, com reduções de alíquota em determinados casos e formas específicas de calcular a base sobre a qual o imposto incide.

Um ponto que merece atenção especial é a locação. Até agora, alugar um imóvel tinha uma lógica tributária bem distinta da prestação de serviços comuns. Com a reforma, determinadas locações passam a entrar expressamente no campo de cobrança do IBS e da CBS, conforme as condições previstas na lei. Isso vale sobretudo para quem tem imóveis destinados a gerar renda, seja uma empresa, seja uma pessoa física.

Por falar em pessoa física, a legislação trouxe critérios próprios para definir quando alguém que aluga ou vende imóveis passa a ser tributado pelo regime regular de IBS e CBS. Não basta ter renda com imóveis: existem hipóteses e limites específicos que determinam se aquela operação entra ou não nessa nova cobrança. Por isso, cada caso precisa ser analisado com cuidado, sem generalizações.

Quem é afetado

O impacto varia bastante dependendo do tipo de negócio. Uma incorporadora, uma construtora, uma administradora de imóveis, um proprietário que vive de aluguel e alguém que vende um imóvel apenas uma vez na vida podem ter tratamentos tributários completamente diferentes diante das novas regras. Essa diversidade de situações é justamente o motivo pelo qual o setor imobiliário ganhou um módulo próprio dentro da capacitação sobre a reforma.

Para o seu negócio, isso significa que não existe uma resposta única. Antes de mais nada, é preciso identificar corretamente a natureza de cada operação, o perfil do contribuinte envolvido e as condições estabelecidas pela lei, para então saber qual regra de IBS e CBS se aplica.

Como se preparar

Do ponto de vista prático, a orientação para empresas e proprietários do setor imobiliário é revisar, com apoio do contador, aspectos como a natureza das receitas, os contratos vigentes, o cadastro das operações, a emissão de documentos fiscais, a formação de preços e o enquadramento tributário de cada atividade. Esse mapeamento prévio ajuda a evitar surpresas quando as novas regras estiverem em vigor.

Para acompanhar as discussões mais recentes sobre o tema, o módulo sobre bens imóveis será realizado em formato híbrido, com transmissão pelo canal do CFC no YouTube e encontro presencial na sede do Conselho Regional de Contabilidade de São Paulo. As aulas seguem disponíveis depois nos canais do CFC e também devem ser publicadas na plataforma EduCont, o que permite rever o conteúdo mais tarde. Nas próximas semanas, o curso ainda vai tratar de agronegócio, Zona Franca de Manaus, combustíveis, energia elétrica e Imposto Seletivo, temas que também podem interessar dependendo do ramo de atuação da sua empresa.

O recado principal é: se o seu negócio envolve imóveis, seja por venda, aluguel, administração ou construção, vale conversar com seu contador agora para entender como o IBS e a CBS vão incidir sobre cada tipo de operação. Quanto antes esse mapeamento for feito, menor o risco de erros na transição para o novo sistema tributário.