Holding com imóveis: como o crédito de IBS e CBS afeta o uso pelos sócios

Se a sua empresa é uma holding patrimonial, principalmente daquelas que mantêm imóveis usados por sócios ou familiares, chegou a hora de prestar atenção em um detalhe que antes passava despercebido: como aquele bem entrou no patrimônio da empresa e se essa entrada gerou crédito de IBS e CBS. Essa informação, que parecia relevante apenas para o cálculo mensal dos tributos, passou a influenciar diretamente a tributação de operações futuras, como o uso gratuito de um imóvel por um sócio.

O que muda

A lógica é a seguinte: no novo sistema, sua empresa pode aproveitar créditos de IBS e CBS quando compra um bem, desde que cumpra certos requisitos, como ter nota fiscal idônea da operação. O problema aparece depois, quando esse bem é cedido de graça ou por valor abaixo do mercado para sócios, administradores ou parentes dessas pessoas. A regulamentação passou a vincular a tributação dessa cessão, em algumas situações, justamente ao fato de o bem ter gerado crédito na entrada. Ou seja, o crédito aproveitado lá atrás pode "voltar" para pesar na conta quando o bem for usado por alguém da família sem cobrança de aluguel, por exemplo.

Isso não quer dizer que todo imóvel de holding usado por sócio vai automaticamente pagar IBS e CBS. É preciso analisar se aquela aquisição específica permitiu ou não o crédito. Essa mudança veio com a Lei Complementar nº 227/2026, que alterou a Lei Complementar nº 214/2025 para condicionar a incidência de tributos em certas operações não onerosas à existência de crédito anterior sobre o bem.

Quem é afetado

A regra atinge operações com pessoas diretamente ligadas à empresa: sócios, acionistas, administradores, membros de conselho, empregados, além de cônjuges, companheiros e determinados parentes. É exatamente o perfil comum das holdings familiares, onde o imóvel pertence à empresa no papel, mas quem mora ou usa é um membro da família. Se esse é o seu caso, vale entender que a análise agora precisa ir além de "quem é o dono" e "qual é a operação": é preciso saber a origem do bem e o histórico de créditos desde a compra.

Também existe diferença entre bens comprados de terceiros e bens produzidos pela própria holding. Para os comprados, a regra liga a tributação da cessão gratuita à existência de crédito na aquisição. Já para bens produzidos pela própria empresa e destinados a essas pessoas relacionadas, o tratamento é específico e diferente. Na prática, isso significa que não dá para aplicar uma regra única e simples do tipo "sem crédito, não há tributo" para todos os casos: cada situação exige análise própria, considerando origem, forma de aquisição, uso e para quem o bem foi destinado.

Na prática, o controle de créditos deixa de ser apenas uma rotina de apuração mensal e passa a acompanhar o bem durante toda a sua permanência na holding. Antes de aproveitar um crédito na compra de um imóvel, sua empresa precisa pensar em como esse bem será usado no futuro. E antes de ceder um imóvel de graça a um sócio ou familiar, é necessário voltar ao histórico da aquisição para saber qual tratamento tributário se aplica. Isso exige que contabilidade, área fiscal, jurídico e gestão patrimonial trabalhem mais integrados do que antes.

Como se preparar

Se a holding já existe e foi constituída antes da Reforma Tributária, o trabalho não é menor: será preciso mapear os ativos para entender como cada um será tratado durante o período de transição. Isso inclui reunir documentação da aquisição, mapear a finalidade de cada bem, verificar quem o utiliza e se houve geração de créditos de IBS e CBS na entrada. Para estruturas com muitos imóveis, essa organização tende a ser mais trabalhosa, mas também mais necessária.

Vale reforçar: isso não significa que manter uma holding patrimonial deixou de fazer sentido. O que muda é a quantidade de informação necessária para avaliar corretamente os efeitos tributários da estrutura. Se você tem uma holding com imóveis usados por sócios ou familiares, o momento é de organizar a documentação e conversar com sua contabilidade para entender, caso a caso, se há ou não risco de tributação nessas cessões.