FII pode perder isenção de IR? Carf decide caso de shopping center

Se você investe em fundos imobiliários ou administra recursos ligados a esse tipo de negócio, uma decisão recente do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) traz um sinal importante sobre os limites da tributação desses fundos. O órgão manteve a decisão que livrou um fundo de investimento imobiliário (FII) da cobrança de IRPJ e CSLL, mesmo diante da alegação da Receita Federal de que ele deveria ser tratado como uma pessoa jurídica comum.

O que estava em discussão

O caso envolve o FII Shopping Parque Dom Pedro. A fiscalização entendia que o fundo deveria pagar os mesmos tributos de uma empresa comum, e não contar com a isenção normalmente aplicada aos FIIs. O argumento era que o fundo aplicava recursos em um empreendimento imobiliário no qual uma empresa ligada a um dos cotistas, dono de 25% do fundo, também participava da exploração econômica do shopping.

Na prática, a Receita tentava enquadrar essa situação na exceção prevista na lei que regula os fundos imobiliários, segundo a qual o FII pode ser equiparado a uma pessoa jurídica em certas circunstâncias. Se isso acontecesse, o fundo perderia benefícios importantes e passaria a recolher IRPJ, CSLL, PIS, Cofins e IOF, em vez de pagar apenas o Imposto de Renda Retido na Fonte sobre os lucros distribuídos aos cotistas.

Por que o fundo continuou isento

A defesa do fundo sustentou que administrar um shopping center é diferente de atuar como sócio, construtor ou incorporador de um empreendimento imobiliário. Segundo os advogados que representaram o contribuinte, alugar espaços comerciais é justamente a atividade típica de um shopping, e não pode ser confundida com participação societária que justificasse a perda da isenção.

Esse entendimento já havia prevalecido na primeira análise do caso, quando a autuação foi cancelada por unanimidade. Na ocasião, ficou definido que a simples participação indireta de uma empresa do mesmo grupo econômico não é suficiente, por si só, para equiparar o fundo a uma pessoa jurídica. Essa equiparação só se justificaria em casos de dolo, fraude ou simulação, o que não foi comprovado.

Ao julgar o recurso da Fazenda Nacional na Câmara Superior, a 1ª Turma decidiu, por 8 votos a 2, não conhecer do recurso, o que significa que a decisão anterior, favorável ao fundo, foi mantida.

O que isso significa para o seu negócio

Se você tem participação em FIIs ou estrutura negócios imobiliários por meio desses fundos, a decisão reforça que a Receita Federal precisa comprovar situações concretas de fraude ou simulação para tirar o benefício fiscal do fundo. Simplesmente existir uma ligação societária entre cotistas e empresas que atuam no empreendimento não é motivo automático para a cobrança de mais impostos.

Isso traz mais segurança para quem estrutura investimentos imobiliários por meio de fundos, especialmente em empreendimentos como shoppings, onde é comum haver empresas ligadas atuando em diferentes frentes, como administração, locação e exploração comercial do espaço.

De qualquer forma, vale reforçar a importância de manter a documentação organizada e demonstrar claramente que a atuação das empresas envolvidas segue as atividades típicas do setor, sem configurar sociedade disfarçada ou tentativa de reduzir tributos de forma artificial. Contar com orientação contábil e jurídica especializada ajuda a evitar autuações como essa e a se preparar para eventuais questionamentos do Fisco.