Distrato de imóvel na planta: como tributar valores devolvidos no lucro presumido

Se sua empresa comprou um imóvel na planta e teve o contrato cancelado porque a construtora não entregou o empreendimento, fique atento: a Receita Federal publicou um entendimento que define exatamente como tributar os valores recebidos de volta. A orientação vale para empresas no lucro presumido e separa o tratamento fiscal entre o dinheiro que você pagou e está sendo devolvido, a multa por quebra de contrato e os juros e correção monetária que acompanham a restituição.

O caso concreto que originou o esclarecimento envolveu uma empresa que comprou um imóvel ainda em construção, mas precisou rescindir o contrato diante do atraso ou não entrega do empreendimento. Ao cancelar o negócio, ela recebeu de volta as parcelas já pagas, além de correção monetária, juros de mora e uma multa contratual pela rescisão. A dúvida era: tudo isso deve ser tributado da mesma forma?

O que muda

A resposta da Receita Federal é não. Segundo o entendimento, o valor que corresponde exatamente ao que você pagou e está recebendo de volta não é considerado receita para fins de tributação. Isso significa que essa parcela não entra na base de cálculo do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) nem da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) para empresas no lucro presumido. Faz sentido: é apenas a devolução do seu próprio dinheiro, não um ganho.

Já a multa paga pela incorporadora em razão do cancelamento do contrato tem tratamento diferente. Esse valor precisa ser incluído integralmente nas bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem os percentuais reduzidos de presunção que normalmente se aplicam à receita bruta no lucro presumido. Na prática, isso representa uma tributação mais pesada sobre esse valor específico, por ser considerado um ganho efetivo da empresa.

Os juros e a correção monetária que vêm junto com a restituição também seguem uma lógica própria: são classificados como receitas financeiras. Assim como a multa, eles devem ser somados diretamente às bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, sem aplicação dos percentuais de presunção usados para a receita bruta da atividade principal.

Quem é afetado

O entendimento vale diretamente para empresas tributadas pelo lucro presumido que enfrentaram ou venham a enfrentar situação parecida: compra de imóvel na planta com posterior rescisão de contrato por não entrega do empreendimento. Isso é comum em empresas que investem em imóveis comerciais, salas, galpões ou unidades para uso próprio e acabam presas em empreendimentos atrasados ou cancelados pela incorporadora.

Vale destacar que essa orientação tem efeito vinculante dentro da Receita Federal, ou seja, serve como referência oficial para casos semelhantes. Isso dá mais segurança jurídica para outras empresas na mesma situação, mas não dispensa a análise específica de cada caso pela fiscalização, já que detalhes do contrato e da operação podem influenciar a aplicação da regra.

Como se preparar

Para o setor contábil, a mensagem prática é clara: é essencial separar, desde o recebimento dos valores, o que é devolução pura da parcela paga, o que é multa e o que é juros ou correção monetária. Essa separação precisa aparecer tanto na contabilidade quanto na apuração dos tributos, evitando erros que podem gerar tributação indevida ou, pelo contrário, risco de autuação por falta de recolhimento correto. Se sua empresa já passou ou está passando por um distrato desse tipo, o recomendado é revisar com seu contador como os valores foram lançados e se a apuração do IRPJ e da CSLL seguiu essa divisão.