Venda de imóvel por empresa: quando vale lucro presumido ou ganho de capital

Uma decisão recente do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) acendeu um alerta importante para empresas que pensam em vender imóveis próprios fora da sua atividade principal. O órgão manteve a cobrança de Imposto de Renda e CSLL sobre o lucro obtido na venda de um imóvel por uma empresa do ramo de pneus, mesmo ela tendo incluído atividades imobiliárias em seu contrato social pouco antes da operação. Na prática, o caso mostra que simplesmente alterar o objeto social não é suficiente para pagar menos imposto na venda de um bem.

O que aconteceu no caso

A empresa vendeu um imóvel por 2,65 milhões de reais, sendo que ele havia sido incorporado ao patrimônio da companhia por apenas 10 mil reais. Ao declarar a operação, a empresa tratou o valor como receita bruta operacional, aplicando o percentual de presunção de 8% usado no regime de lucro presumido, uma alíquota bem mais vantajosa. O argumento era que o contrato social previa a compra e venda de imóveis próprios como atividade da empresa.

A Receita Federal discordou dessa classificação. Para o fisco, tratava-se de uma venda isolada de um bem do ativo da empresa, e não de uma atividade imobiliária exercida de fato. Por isso, reclassificou a operação como ganho de capital, aplicando a alíquota de 15% sobre a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, o que resultou em uma cobrança bem maior de tributos.

A defesa da empresa tentou anular a autuação e, no mérito, argumentou que o imóvel estava contabilizado como estoque, atendendo às normas contábeis que permitiriam a tributação pela regra do lucro presumido. Também alegou que a exigência de registro no conselho de corretores de imóveis não se aplicaria, já que essa obrigação valeria apenas para quem intermedeia negócios de terceiros, não para a gestão do próprio patrimônio.

Por que o CARF manteve a cobrança

O julgamento teve votos divididos. A relatora original entendia que a intenção da empresa, expressa na mudança do contrato social e na forma como o imóvel foi registrado na contabilidade, já seria suficiente para justificar a tributação como receita operacional. Essa posição, inclusive, se apoiava em uma manifestação anterior da própria Receita Federal que admite esse tipo de enquadramento mesmo quando o imóvel foi comprado antes da empresa formalizar a atividade imobiliária.

Só que essa visão não prevaleceu. O voto que decidiu o caso, por critério de desempate, considerou que a mudança no contrato social teve caráter apenas formal, sem reflexo na prática do negócio. Um dos pontos decisivos foi o fato de a empresa ter feito apenas uma única venda de imóvel durante todo o ano, sem nenhum histórico de outras operações do tipo. Além disso, o imóvel ficou registrado na empresa por cerca de dois anos antes de ser vendido, o que, segundo o colegiado, afasta a ideia de que ele estava ali como estoque para revenda rápida.

Para o CARF, o regime de lucro presumido pressupõe uma estrutura de negócio recorrente, com uma atividade organizada e contínua, e não a venda pontual de um bem do patrimônio da empresa. Prevaleceu o entendimento de que a classificação contábil e fiscal precisa refletir a realidade econômica da operação, e não apenas o que está escrito no contrato social ou nos registros da Junta Comercial.

A única vitória parcial da empresa no processo foi conseguir deduzir da base de cálculo do IRPJ e da CSLL os valores que já havia pago de PIS e Cofins sobre a venda. Como a receita foi reclassificada de operacional para ganho de capital, esses tributos deixaram de incidir sobre aquela base específica, e o colegiado entendeu que era justo ajustar o cálculo para não gerar cobrança em duplicidade. Fora esse ponto, a multa de ofício de 75% foi mantida, e o CARF rejeitou o argumento de que teria havido um erro de interpretação que justificasse reduzir a penalidade.

O que isso significa para o seu negócio

Esse julgamento é um lembrete prático para empresários que têm imóveis no ativo da empresa e cogitam vendê-los: incluir atividade imobiliária no contrato social, por si só, não garante o direito de tributar a venda como receita operacional com alíquotas menores. O que conta, segundo o CARF, é a realidade do negócio: se a empresa realmente compra e vende imóveis de forma recorrente ou se aquela venda foi um evento isolado, fora da sua atividade principal. Antes de decidir a forma de declarar uma venda de imóvel, vale conversar com o seu contador para avaliar o histórico de operações da empresa e entender qual é o enquadramento correto, evitando autuações, multas e cobranças retroativas como a que ocorreu neste caso.