TRXF11 compra dois prédios em SP por R$ 340 milhões: veja o que muda

O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Real Estate, assinou compromissos de compra de dois edifícios corporativos em São Paulo: o Thera Corporate, na região da Berrini, e o Edifício Morumbi, na região da Chucri Zaidan. Juntas, as operações somam R$ 340,2 milhões e envolvem imóveis hoje pertencentes a fundos administrados pela Hedge Investments, o HOFC11 e o HAAA11. Se você investe em fundos imobiliários ou acompanha o setor, entender essa movimentação ajuda a avaliar como ela pode afetar o valor das cotas e a distribuição de rendimentos no curto e médio prazo.

O que muda

A negociação tem três partes. Na primeira, o TRXF11 compra a totalidade das quotas da empresa dona da nua propriedade do Edifício Morumbi, por R$ 60,6 milhões. Na segunda, adquire o usufruto do mesmo imóvel, hoje com o HOFC11, por R$ 30,3 milhões, passando a deter a propriedade plena do prédio. Na terceira, e maior delas, compra 10 unidades de escritórios em andares altos da Torre 3 do Thera Corporate, por R$ 249,3 milhões. No total, o fundo vai pagar em média R$ 16.676,87 por metro quadrado pelos 20,4 mil metros quadrados de área locável que está adquirindo.

O pagamento não é à vista e será parcelado ao longo dos próximos anos. Parte dos valores é quitada agora, inclusive por meio de subscrição de cotas pelos próprios vendedores, e outra parte fica para junho de 2030, corrigida pela inflação (IPCA) mais juros de 9,20% ao ano. Essa parcela final pode inclusive ser repassada a terceiros, como uma securitizadora, em uma operação conhecida como true sale, que transfere o risco do recebível para outra instituição.

O contrato ainda prevê alguns mecanismos de proteção para o comprador. Há uma cláusula que permite ao TRXF11 indicar outro fundo, o Hedge Renda Corporativa FII, ainda em fase de criação, para assumir o negócio no lugar dele até a assinatura definitiva. Também existe uma garantia de performance por 24 meses após a entrega dos imóveis: se a receita gerada pelos prédios ficar abaixo de valores de referência definidos em contrato (R$ 1,7 milhão para o Thera e R$ 766 mil para o Morumbi), os vendedores terão de compensar a diferença. Além disso, o HOFC11 ficou responsável por fazer uma reforma no sistema de ar-condicionado do Edifício Morumbi.

Quem é afetado

O impacto direto é para quem tem cotas do TRXF11, do HOFC11 e do HAAA11. Para os cotistas do TRXF11, a compra amplia o portfólio do fundo e a área locável total, mas ainda não resulta em mudança na estimativa de distribuição por cota, que segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93 até dezembro de 2026. Já para os cotistas do HOFC11 e do HAAA11, a operação representa a venda de ativos que estavam sob gestão desses fundos, e a decisão final sobre o negócio depende de aprovação em assembleia.

Vale destacar que, apesar de a compra ampliar o tamanho do fundo, o prazo médio dos contratos de locação do TRXF11 recua ligeiramente, de 12,57 para 12,34 anos. Isso significa que, na média, os contratos dos imóveis do fundo têm vencimento um pouco mais próximo do que antes, o que é um detalhe técnico que investidores mais atentos costumam observar ao avaliar a previsibilidade de receita futura do fundo.

Prazos e próximos passos

A operação ainda não está fechada. Ela depende da aprovação dos cotistas do HOFC11 e do HAAA11 em assembleias, que precisam acontecer até 21 de setembro de 2026. No caso específico do Thera Corporate, também é necessária a aprovação dos titulares dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que têm os imóveis como garantia. Ou seja, o negócio pode ainda sofrer ajustes ou até não se concretizar caso alguma dessas aprovações não ocorra.

Para quem acompanha o mercado imobiliário ou tem investimentos em fundos imobiliários, o caso do TRXF11 é um bom exemplo de como negociações desse porte envolvem várias etapas, aprovações e prazos até serem efetivamente concluídas. Se você é cotista de algum dos fundos envolvidos, vale acompanhar as comunicações oficiais sobre as assembleias e entender como a decisão pode impactar o valor e a rentabilidade das suas cotas nos próximos meses.