TRXB11 vende imóvel do Pão de Açúcar em Goiânia: o que isso muda para cotistas

Se você investe em fundos imobiliários ou acompanha esse mercado para entender oportunidades de investimento, vale conhecer uma movimentação recente que envolve o TRXB11 e o TRXF11, dois fundos ligados à gestora TRX. O TRXB11 vendeu um imóvel em Goiânia (GO), alugado para a rede de supermercados Pão de Açúcar, por R$ 41 milhões. A operação foi informada pela gestora em comunicado oficial ao mercado.

O que aconteceu

O imóvel vendido está localizado no Setor Bueno, em Goiânia, e é usado pela rede Pão de Açúcar como ponto de venda. A venda foi formalizada por meio de um contrato de compra e venda, mas o nome do comprador não foi divulgado publicamente. A gestora informou apenas que se trata de um investidor local. O valor da venda ficou 11,32% acima da última avaliação feita para esse imóvel, o que indica que o negócio foi considerado vantajoso para o fundo vendedor.

Na prática, essa venda deve gerar um lucro estimado de R$ 14 milhões para o TRXB11, o que representa R$ 3,44 por cota, considerando o número de cotas emitidas até agora. Esses números ainda são tratados como estimativa pela administradora e pela gestora, podendo sofrer ajustes. Além disso, a operação tem uma taxa de retorno anual estimada em 13,08%, o que ajuda a entender o quanto esse investimento específico rendeu para o fundo desde sua origem.

Como o pagamento vai funcionar

O comprador não vai pagar o valor total de uma vez. O pagamento foi dividido em quatro etapas, ao longo de um período que se estende até março de 2028. Isso é comum em negociações desse porte, principalmente quando envolvem imóveis comerciais alugados por grandes redes. Parte dos valores futuros será corrigida pela inflação (IPCA), o que protege o fundo vendedor contra perdas ao longo do tempo.

Um ponto importante para quem acompanha a saúde financeira desse tipo de fundo é que parte do dinheiro recebido, cerca de R$ 22 milhões, será usada para pagar antecipadamente uma dívida do fundo, ligada a um financiamento (CRI) que foi usado originalmente para comprar esse mesmo imóvel. Isso significa que o TRXB11 vai reduzir seu nível de endividamento com essa operação, o que tende a deixar o fundo mais equilibrado financeiramente.

Uma negociação maior em andamento

Essa venda não é um episódio isolado. Ela faz parte de uma negociação mais ampla, que também envolve outro imóvel em Goiânia, o Setor Oeste. Os dois imóveis pertencem ao TRXB11 e a outra empresa do grupo, a TR2 Empreendimentos Imobiliários. Em maio deste ano, os fundos já haviam assinado um acordo preliminar com o mesmo comprador, prevendo a venda dos dois imóveis. Nesta semana, esse acordo foi ajustado para dar mais tempo de análise sobre o segundo imóvel, mantendo os demais termos combinados anteriormente. A expectativa é que a venda do Setor Oeste também se conclua ainda dentro deste ano.

Para quem tem cotas do TRXF11, fundo que detém a maior parte das cotas do TRXB11, essa venda deve gerar um reflexo positivo, ainda que menor, de R$ 0,21 por cota. Vale lembrar que, no dia seguinte ao anúncio, as cotas do TRXF11 tiveram leve queda no pregão, e o fundo acumula perda expressiva no ano diante do desempenho geral do mercado de fundos imobiliários.

Se você é investidor desses fundos, o principal aprendizado prático aqui é observar como operações de venda de imóveis podem, ao mesmo tempo, gerar lucro contábil e reduzir dívidas, tornando o fundo mais saudável no médio prazo. Já para empresários que atuam com locação de imóveis comerciais, esse tipo de negociação mostra como contratos de aluguel de longo prazo com grandes redes seguem sendo um ativo valorizado por investidores, mesmo em um cenário de mercado mais desafiador.