STJ livra do IPTU terrenos em área de preservação ambiental

Se você tem um imóvel localizado em área de preservação ambiental, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pode interessar diretamente ao seu negócio. A Segunda Turma do tribunal confirmou que não é devido o pagamento de IPTU sobre 1.161 lotes situados dentro do Parque Estadual de Itaberaba, em Guarulhos (SP), porque as restrições ambientais ali existentes impedem qualquer construção, ocupação ou exploração econômica dos terrenos.

O caso chegou ao STJ depois que o município de Guarulhos tentou reverter uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) favorável à empresa proprietária dos lotes. Essa empresa havia entrado na Justiça pedindo o reconhecimento de que não existia relação tributária entre ela e o município, justamente porque as limitações ambientais tornavam os imóveis inutilizáveis para fins econômicos. Por unanimidade, os ministros negaram o recurso do município e mantiveram o entendimento da instância anterior.

O que o STJ decidiu, na prática

O argumento central aceito pelo tribunal é simples: o IPTU é um imposto que pressupõe a existência de valor econômico explorável no imóvel. Quando restrições ambientais tornam impossível construir, ocupar ou usar a propriedade de qualquer forma produtiva, o direito de propriedade fica praticamente esvaziado, o que compromete a própria base para a cobrança do imposto. Foi exatamente essa a situação reconhecida no caso dos lotes de Guarulhos.

Na origem, o TJSP já havia afastado a cobrança do IPTU para o período de 2020 a 2024. Além disso, o tribunal paulista reconheceu que a discussão sobre os lançamentos feitos entre 1997 e 2019 estava prescrita, ou seja, o município havia perdido o prazo legal para cobrar esses valores antigos. O STJ manteve integralmente esse entendimento ao julgar o recurso do município.

Quem pode ser afetado por esse entendimento

É importante entender os limites dessa decisão. Ela não significa que qualquer imóvel situado em área de preservação ambiental esteja automaticamente livre do IPTU. O que o STJ analisou foi uma situação específica, na qual as restrições ambientais eram tão rigorosas que inviabilizavam completamente qualquer uso ou exploração econômica do terreno. A Confederação Nacional de Municípios (CNM) reforça esse ponto, explicando que cada caso deve ser avaliado individualmente, considerando o grau real das restrições impostas sobre a propriedade.

Se você é proprietário de um imóvel ou terreno dentro de uma área de proteção ambiental, essa decisão pode abrir espaço para questionar a cobrança do IPTU, mas somente se conseguir demonstrar que as restrições realmente impedem qualquer uso econômico da propriedade, não bastando apenas estar dentro de um perímetro protegido. É uma análise que exige avaliação técnica e jurídica caso a caso, considerando a legislação ambiental aplicável e o grau real de limitação imposto ao imóvel.

Para prefeituras e administrações municipais, o recado da CNM é igualmente relevante: vale a pena revisar com cuidado o cadastro imobiliário e a forma como o IPTU é lançado sobre áreas submetidas a regimes ambientais rigorosos. Essa revisão prévia pode evitar disputas judiciais longas e o risco de cobranças que, no fim, acabam sendo reconhecidas como indevidas pela Justiça.

Na prática, o caminho mais seguro para empresas e proprietários que se encontram em situação semelhante é buscar orientação contábil e jurídica especializada antes de deixar de recolher o imposto por conta própria. Analisar a documentação da área de preservação, o histórico de lançamentos tributários e o enquadramento legal específico do imóvel é essencial para saber se há, de fato, fundamento para contestar a cobrança do IPTU junto ao município.