Reforma tributária no campo: arrendar ou fazer parceria rural?

Se você é proprietário rural e vive de arrendar suas terras, ou se aluga terras de terceiros para produzir, a reforma tributária mexeu diretamente no seu bolso. Até agora, essa receita só chamava atenção do Imposto de Renda. A partir das novas regras, o valor recebido por arrendamento passou a entrar na base de cálculo do IBS e da CBS, os dois tributos que substituem o atual sistema de tributos sobre consumo. E aqui está o ponto mais importante: a forma como o contrato é redigido, arrendamento ou parceria rural, pode significar pagar o dobro de imposto ou pagar bem menos.

O que muda

Antes, quem recebia por ceder terras não se preocupava com tributos sobre consumo. Agora, a receita de locação, cessão e arrendamento de imóveis, incluindo terras rurais, entra na base do IBS e da CBS. A boa notícia é que existe uma redução: em vez de aplicar a alíquota cheia (estimada em 26,5%) sobre todo o valor recebido, a lei permite tributar apenas 30% dessa base. Na prática, isso resulta numa alíquota efetiva próxima de 7,95%, e não os 8,4% que costumam circular por aí. É importante entender que benefícios pensados para imóveis urbanos, como descontos por imóvel ou regras de temporada, não se aplicam à terra produtiva rural. Essa área tem regras próprias, e confundir os dois regimes é um erro que pode custar caro.

Quem é afetado

Nem todo proprietário que arrenda terra vira automaticamente contribuinte do novo regime. A lei estabeleceu um filtro com duas condições que precisam acontecer ao mesmo tempo: receita total acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis distintos envolvidos nessas operações. Se você tem várias propriedades mas recebe menos que esse valor, ou recebe um valor alto mas de uma única fazenda, pode ficar fora dessa regra específica. Mas atenção: existe um segundo gatilho, que considera o próprio ano corrente. Ultrapassando R$ 288 mil de receita durante o ano, há entendimento de que o enquadramento pode acontecer de imediato, independentemente de quantos imóveis você tem. Esse ponto ainda gera divergência entre especialistas, o que reforça a necessidade de acompanhar de perto sua receita, e não apenas contar quantas propriedades possui.

Já quem exerce atividade agropecuária de fato, plantando e colhendo, tem regra diferente: fica fora da condição de contribuinte enquanto a receita anual for inferior a R$ 3,6 milhões. Isso vale também para produtores integrados, com regras específicas para evitar que empresas do mesmo grupo dividam receitas artificialmente para escapar do teto. O detalhe fundamental é que arrendamento e atividade agropecuária são tratados por regras diferentes na lei, e é exatamente essa separação que explica por que o tipo de contrato pesa tanto no resultado final.

Arrendar ou fazer parceria: a escolha que muda a conta

A reforma trouxe de volta uma distinção antiga do Direito Agrário, que muitos produtores haviam deixado de lado na prática: a diferença entre arrendamento e parceria rural. No arrendamento, você recebe um valor fixo, combinado previamente, independente de como foi a safra. Chova ou não chova, o valor é o mesmo. Por isso, essa modalidade é tratada como se fosse um aluguel comum, e o imposto incide sobre o valor total recebido, sem descontos por despesas.

Na parceria rural, a lógica é diferente: proprietário e parceiro dividem os riscos e os resultados da produção. Se a safra for ruim, os dois sentem o impacto; se for boa, os dois lucram mais. Por participar do risco do negócio, esse modelo é enquadrado nas regras da atividade rural, que tributam o resultado, e não o valor bruto recebido. Essa diferença pode representar, numa mesma propriedade e para a mesma empresa, uma carga tributária ao redor de 14,53% no arrendamento contra cerca de 6,73% numa parceria bem estruturada, ou seja, quase a metade. A escolha entre um contrato e outro deixa de ser só uma questão de costume e passa a ter peso financeiro real.

Vale um alerta prático: contratos de arrendamento pagos em produto, como sacas de soja, terão vida cada vez mais curta. Além de o Superior Tribunal de Justiça já considerar nula a cláusula que fixa o pagamento em quantidade de produto, a nova regra tributária exige que o imposto seja calculado pela cotação de mercado e recolhido em dinheiro antes mesmo de o proprietário vender a produção. Isso significa pagar imposto sobre uma riqueza que ainda está na lavoura, sujeita a clima e preço. A tendência é que os contratos migrem definitivamente para pagamento em dinheiro, e quem não se antecipar a essa mudança pode ser pego de surpresa no caixa.

Como se preparar

Diante desse cenário, revisar contratos deixou de ser burocracia e passou a ser decisão financeira. Contratos longos de arrendamento, que muitas vezes só previam reajuste por índices como o IGP-M, precisam agora considerar também o repasse do novo tributo. Do lado de quem arrenda a terra para produzir, existe um alívio: o imposto pago pode virar crédito, abatido depois na venda da produção. Mas isso exige organização fiscal e documentação correta, algo que o arrendamento informal nunca exigiu.