NFS-e de locação de imóveis e bens móveis muda em dezembro de 2026

Se o seu negócio aluga imóveis, equipamentos, veículos ou qualquer outro tipo de bem móvel, fique atento: a partir de 1º de dezembro de 2026 a emissão da Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) para essas operações vai mudar. A novidade faz parte da implantação da Reforma Tributária e exige que essas notas passem a registrar informações do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). O prazo foi definido pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 e confirmado pelo Comitê Gestor da NFS-e.

Na prática, isso significa que empresas que atuam com locação de bens móveis, locação de imóveis, cessão onerosa e arrendamento precisam revisar como emitem suas notas fiscais hoje, porque o sistema vai exigir novos dados e códigos específicos para cada tipo de operação. Quem não se adequar corre risco de ter notas com desconformidade.

O que muda na nota fiscal

A Nota Técnica 009, publicada em junho de 2026, alterou o leiaute da NFS-e para se adequar a essas operações. Para locação de imóveis, foi criado um grupo específico para registrar dados de locação, cessão onerosa e arrendamento, além de outro grupo que identifica as unidades imobiliárias envolvidas, podendo registrar até 99 imóveis em uma mesma nota. Já para bens móveis, o campo que antes tratava desse tipo de operação foi reformulado e agora comporta até 1.000 registros em uma única nota.

Além disso, foram criados códigos específicos para cada tipo de operação, o que ajuda o sistema (e o fisco) a diferenciar esses fornecimentos dos serviços tradicionais lançados na NFS-e. Veja os principais:

Código	Operação
99.03.01	Locação de bens imóveis
99.03.02	Cessão onerosa de bens imóveis
99.03.03	Arrendamento de bens imóveis
99.03.04	Servidão, cessão de uso ou espaço de imóveis (quando não tributável pelo ISS)
99.03.05	Permissão de uso ou direito de passagem (quando não tributável pelo ISS)
99.04.01	Locação de bens móveis

Vale destacar que essas funcionalidades ainda estão em fase de testes. Em comunicado de 29 de outubro, o Comitê Gestor da NFS-e informou que os códigos das operações de locação ainda estavam disponíveis apenas em ambiente de testes, via API, e que o emissor web nacional ainda não tinha uma tela própria para esse tipo de lançamento. A previsão é que os três primeiros releases dessas mudanças cheguem ao ambiente oficial de produção justamente em 1º de dezembro de 2026. Até lá, vale o leiaute das Notas Técnicas 004 e 007.

Quem é afetado e o que fazer até dezembro

A obrigatoriedade atinge empresas que fazem locação de bens móveis e locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, com exceções previstas no próprio cronograma oficial. Isso inclui desde imobiliárias e administradoras de imóveis até empresas que alugam máquinas, veículos ou equipamentos para outras empresas.

O departamento fiscal e contábil da empresa precisa agir antes do prazo. É importante lembrar que a ausência de dados de IBS e CBS na nota até 31 de dezembro de 2026 não vai gerar rejeição automática do documento, mas isso não quer dizer que a empresa está dispensada da obrigação. A falta dessas informações pode ser considerada desconformidade e trazer consequências previstas no Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Com o prazo se aproximando, o momento é de organizar cadastros, revisar contratos e checar se o sistema usado pela empresa, seja próprio ou de terceiros, está preparado para o novo padrão nacional. Quem antecipa esse trabalho evita correria de última hora e reduz o risco de inconsistências nas notas fiscais emitidas a partir de dezembro de 2026.