ITBI sobre imóvel em capital social: STF ainda não decidiu, entenda

Se a sua empresa pretende usar um imóvel para aumentar o capital social, fique atento: o Supremo Tribunal Federal (STF) estava perto de decidir se esse tipo de operação pode ficar livre do ITBI, o imposto cobrado na transferência de imóveis, mas o julgamento foi suspenso. O ministro Alexandre de Moraes pediu vista, ou seja, mais tempo para analisar o caso antes de votar, e isso significa que o assunto ainda não tem resposta definitiva.

O caso é conhecido como Tema 1.348 e trata especificamente de empresas cuja atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis, as chamadas empresas com atividade predominantemente imobiliária. A dúvida é: quando o sócio entrega um imóvel para "pagar" sua parte no capital da empresa, essa operação deve pagar ITBI ou está livre do imposto, mesmo quando a empresa trabalha justamente com imóveis?

O que está em jogo

A Constituição Federal já garante que não se cobra ITBI quando um bem é incorporado ao patrimônio de uma empresa para compor o capital social. Só que existe uma exceção prevista para empresas do ramo imobiliário, criada para evitar que negócios de compra e venda ou locação usem essa regra para se livrar do imposto de forma indevida. O ponto de discórdia entre os ministros é se essa exceção vale também para o momento da integralização de capital, ou se ela se aplica apenas a operações de reorganização societária, como fusões, incorporações e cisões.

É importante entender que essa discussão não trata da venda comum de imóveis feita por imobiliárias no dia a dia. O julgamento é específico sobre a etapa em que um imóvel entra no patrimônio da empresa como parte do capital que o sócio se compromete a integralizar.

Como está o placar até agora

Até a suspensão, sete ministros já haviam votado. O relator, ministro Edson Fachin, defende que a atividade imobiliária da empresa não impede o benefício da imunidade nesse tipo de operação, entendendo que a exceção constitucional vale apenas para casos de reorganização ou extinção de empresas. Essa posição foi seguida pelos ministros André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Cristiano Zanin, formando uma maioria de cinco votos favoráveis à imunidade. Já Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram, entendendo que a cobrança do imposto pode ser mantida nesses casos.

O ministro Zanin incluiu em seu voto uma ressalva importante, que foi acolhida por Fachin: mesmo que a imunidade seja reconhecida, ela pode ser afastada nos casos em que ficar comprovada simulação ou fraude, ou seja, quando a operação for montada artificialmente só para escapar do imposto. Essa ressalva ainda faz parte do voto em discussão e não pode ser tratada como regra definitiva, já que o julgamento não terminou.

O que isso significa para o seu negócio

Se você é sócio ou administrador de uma empresa do setor imobiliário e está avaliando integralizar um imóvel no capital social, o cenário até aqui é favorável, mas ainda não está fechado. Os votos já dados mostram uma tendência da maioria dos ministros, porém não garantem que essa será a decisão final do STF. Como o julgamento ainda depende da análise do ministro Alexandre de Moraes e pode ser retomado em data futura, qualquer planejamento que envolva esse tipo de operação deve levar em conta que a regra pode mudar, ou ser confirmada, apenas quando o STF concluir o julgamento.

Na prática, o mais prudente é acompanhar os próximos capítulos desse julgamento antes de tomar decisões definitivas baseadas apenas nos votos já proferidos. Empresas que já realizaram ou pretendem realizar operações desse tipo devem manter a documentação organizada e comprovar que a integralização tem propósito real de aporte de capital, e não apenas de evitar o pagamento do imposto, já que esse ponto pode ser analisado caso a caso mesmo se a imunidade for confirmada.