Financiamento imobiliário fica mais caro: o que muda e quem sente o impacto

Se você pensa em financiar um imóvel, seja para morar ou para expandir seu negócio, preste atenção: os principais bancos privados do país acabam de encarecer o crédito imobiliário. Bradesco, Itaú e Santander anunciaram reajustes nas taxas de juros cobradas de quem pretende comprar um imóvel financiado, revertendo pequenas reduções que haviam ocorrido entre o fim de 2025 e o início deste ano.

O que mudou nas taxas

No Bradesco, a taxa mínima saiu de 11,69% para 13,60% ao ano, além da Taxa Referencial (TR), hoje em 1,96% ao ano. O Itaú elevou o piso de 11,99% para 12,95% ao ano, também mais TR, valendo desde o dia 29 de outubro. O Santander, por sua vez, aplica o reajuste a partir de 30 de outubro, com taxas iniciais de 12,49% ao ano mais TR. É importante lembrar que esses são percentuais mínimos: o custo final do financiamento varia de acordo com o perfil de cada cliente e o relacionamento dele com o banco.

Esse movimento não é isolado. Ele está diretamente ligado à alta dos juros futuros no mercado financeiro, que encareceu o custo que os bancos têm para captar dinheiro. Essa pressão foi intensificada pela expectativa de uma política fiscal mais expansionista no governo Lula após o segundo turno das eleições. Na segunda-feira seguinte ao pleito, os juros dos contratos de DI chegaram a subir mais de 2 pontos percentuais, numa reação de mercado considerada a mais negativa dos últimos dez anos, segundo consultoria especializada. Tanto Itaú quanto Bradesco justificaram os reajustes com base nas condições atuais de captação de recursos.

Quem domina o mercado e por que isso importa

Bradesco, Itaú e Santander respondem por parte relevante do crédito imobiliário via poupança (SBPE): juntos, movimentaram quase R$ 74 bilhões entre janeiro e setembro de 2026, de um total de R$ 146,1 bilhões concedidos no país. A Caixa Econômica Federal lidera isoladamente esse mercado, com R$ 68,8 bilhões emprestados no período e cerca de 70% de participação no financiamento habitacional brasileiro. A instituição não informou se vai reajustar suas taxas, já que está em período de silêncio antes da divulgação de seu balanço. Em setembro, os juros médios da Caixa no SBPE estavam em 12,05% ao ano mais TR.

Vale entender que a Selic, atualmente em 13,75% ao ano, não determina automaticamente o custo do seu financiamento. Quando a taxa básica sobe, os juros do crédito imobiliário podem demorar a reagir; o mesmo vale ao contrário, quando a Selic cai. Os bancos também levam em conta o custo de captar dinheiro, a remuneração da poupança, o risco de cada operação e a própria estratégia comercial. Para 2027, o mercado financeiro projetava a Selic em 12% ao ano, mas analistas do BTG Pactual avaliam que essa expectativa pode estar otimista demais, já que tudo depende de como o novo governo vai conduzir a política fiscal.

Outro fator que pressiona o crédito é a saída de dinheiro da poupança, uma das principais fontes de recursos para financiamentos imobiliários. Em setembro, os saques superaram os depósitos em R$ 6,2 bilhões. No acumulado de janeiro a setembro de 2026, a retirada líquida chegou a R$ 53,2 bilhões, uma melhora frente aos R$ 60,1 bilhões negativos do mesmo período de 2025, mas ainda assim um cenário que obriga os bancos a buscar recursos mais caros em outras fontes.

O que isso significa para o seu negócio

Para empresários do setor imobiliário, da construção civil ou de incorporação, o encarecimento do crédito tende a reduzir a demanda por imóveis financiados, o que pode impactar vendas e planejamento financeiro. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) estima que cada aumento de 1 ponto percentual na taxa de financiamento pode tirar cerca de 1,3 milhão de famílias do mercado imobiliário, já que juros mais altos reduzem o poder de compra dos consumidores. Isso afeta diretamente negócios que dependem da venda de imóveis, como construtoras, imobiliárias e empresas de material de construção.

Se você é gestor de uma empresa que pretendia financiar um imóvel comercial, ou se seu negócio depende do aquecimento do setor imobiliário, o momento pede atenção redobrada ao planejamento. Vale simular o financiamento em mais de uma instituição, considerar o relacionamento bancário como fator de negociação e acompanhar os próximos passos da política econômica, já que o rumo da Selic e das contas públicas deve continuar influenciando o custo do crédito nos próximos meses.