Fonte: Jornal Contábil · Síntese editorial da GL Inteligência Contábil. Veja também o nosso guia de Reforma Tributária, atualizado a cada mudança de norma.
Na hora de comprar um imóvel, é comum que a atenção fique toda voltada para o valor anunciado e o tamanho da parcela. Mas o negócio carrega uma série de custos e obrigações fiscais que só aparecem depois, no cartório, na prefeitura ou na declaração do Imposto de Renda. Seja para morar, investir ou abrir uma empresa, o planejamento tributário precisa começar antes da assinatura do contrato, não depois.
O que muda no custo total da compra
O preço combinado com o vendedor está longe de ser o valor final da operação. Além dele, você vai pagar o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), a escritura pública, o registro na matrícula e as certidões necessárias. Como regra prática, vale reservar entre 4% e 6% do valor do imóvel só para essas despesas extras, percentual que varia conforme a cidade, o valor do negócio e a forma de pagamento.
O ITBI é cobrado pelo município, por isso não existe uma alíquota única no país: na maioria das cidades ela fica entre 2% e 3%, e alguns municípios reduzem a alíquota sobre a parte financiada pelo banco. Um ponto importante: o Superior Tribunal de Justiça já definiu que o imposto deve ser calculado sobre o valor real da transação declarado pelo comprador, e não sobre um valor de referência definido unilateralmente pela prefeitura. Com as mudanças trazidas pela Lei Complementar nº 227/2026, no contexto da reforma tributária, o ideal é confirmar a regra vigente no município antes de emitir a guia de pagamento.
Documentação: onde o contador protege o negócio
Antes de fechar a compra, é essencial pedir a matrícula atualizada do imóvel, que mostra se existem hipotecas, penhoras ou outros problemas registrados. Certidões de distribuição cível, trabalhista e fiscal do vendedor também ajudam a identificar processos que podem atingir o imóvel no futuro. Débitos de IPTU e de condomínio acompanham o bem e precisam ser verificados com atenção.
Quando o vendedor é uma empresa, o cuidado precisa ser redobrado. O Código Tributário Nacional presume fraudulenta a venda de bens por quem tem dívida inscrita e não reserva patrimônio suficiente para quitá-la. Na prática, isso significa que uma compra feita sem checar a situação fiscal da empresa vendedora pode ser questionada pela Receita anos depois, colocando em risco o patrimônio que você acabou de adquirir.
Inclua ITBI, escritura, registro e certidões, não só o preço do imóvel.
Verifique alíquota e base de cálculo vigentes no município do imóvel.
Atenção redobrada se o vendedor for pessoa jurídica.
Eles compõem o custo de aquisição e reduzem o imposto na venda futura.
Converse com o contador sobre qual formato é mais vantajoso para o seu caso.
Como declarar o imóvel e o que acontece na venda
No Imposto de Renda, o imóvel entra na ficha Bens e Direitos pelo custo de aquisição, nunca pelo valor de mercado. Esse valor permanece o mesmo nos anos seguintes e só muda quando há novos pagamentos ou benfeitorias comprovadas. Ao custo de aquisição podem ser somados o ITBI, as despesas de escritura e registro, a corretagem paga por você e reformas com nota fiscal, o que reduz o imposto devido em uma venda futura. Em imóveis financiados, declara-se o total efetivamente pago até 31 de dezembro de cada ano, somando entrada e parcelas, sem necessidade de lançar o saldo devedor na ficha de dívidas.
Quando a venda do imóvel gera lucro, incide Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com alíquotas que começam em 15% e sobem progressivamente para ganhos acima de R$ 5 milhões. O imposto é apurado no programa GCAP e precisa ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Existem duas situações de isenção que merecem atenção: a venda do único imóvel por até R$ 440 mil é isenta, desde que você não tenha vendido outro imóvel nos cinco anos anteriores; e a venda de imóvel residencial também fica isenta quando o valor recebido é usado para comprar outro imóvel residencial no país em até 180 dias.
Para empresários, a compra de imóveis por meio de empresa ou holding patrimonial costuma ter imunidade de ITBI na integralização ao capital social, mas a Constituição afasta esse benefício quando a atividade principal da empresa é imobiliária, e o Supremo Tribunal Federal limitou a imunidade ao valor efetivamente integralizado. Com a transição para IBS e CBS, as operações imobiliárias feitas por empresas também passam a seguir regras próprias, com redutores específicos para o setor. Por isso, a decisão entre comprar na pessoa física ou na pessoa jurídica precisa ser simulada caso a caso, considerando aluguel, revenda e sucessão.
Um imóvel bem comprado é aquele em que preço, tributos e documentação foram analisados em conjunto, desde o início da negociação. Envolver o contador antes da assinatura do contrato, e não apenas na hora de declarar o Imposto de Renda, evita custos inesperados, protege o patrimônio e deixa o caminho mais tranquilo para uma venda futura.
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