Aluguel residencial vira aposta bilionária de fundos: veja o que muda

Se você atua no mercado imobiliário, de administração de imóveis ou pensa em investir no setor, um movimento recente merece atenção: o aluguel residencial deixou de ser um mercado secundário e começou a atrair bilhões de reais em investimentos organizados. Dados do IBGE mostram que mais brasileiros estão morando de aluguel do que em qualquer outro momento da série histórica, e grandes gestoras de fundos já estão de olho nessa mudança de comportamento.

A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (PNAD Contínua) revela que o número de domicílios alugados no país saltou 54% entre 2016 e 2025, passando de 12,2 milhões para 18,9 milhões. A casa própria ainda é maioria, respondendo por cerca de 60% das moradias, mas essa fatia caiu seis pontos percentuais no período. Ou seja: cada vez mais famílias estão trocando a compra pelo aluguel, e isso não passou despercebido por quem administra grandes volumes de capital.

O que está movimentando o mercado

Até agora, a participação de fundos imobiliários (FIIs) e fundos de private equity no setor residencial brasileiro é pequena, especialmente se comparada aos Estados Unidos. Por lá, os REITs (equivalente americano dos FIIs) são donos de mais de US$ 4,5 trilhões em imóveis, e o mercado de REITs residenciais sozinho é estimado entre US$ 650 bilhões e US$ 700 bilhões, mais de quinze vezes todo o mercado brasileiro de FIIs. Aqui, o segmento residencial de FIIs de renda é um dos menores e mais descontados, com baixa liquidez e fundos pequenos, em parte porque a rentabilidade paga por eles fica abaixo da Selic, o que reduz o interesse do investidor.

Apesar disso, o cenário começa a mudar. A Kinea está estruturando uma operação bilionária: a compra de todos os ativos residenciais da Brookfield para formar um novo fundo imobiliário, batizado de Kinea Plataforma Residencial. São 22 projetos inteiros, somando 4,5 mil unidades residenciais, com R$ 1,9 bilhão em cotas sêniores e mais R$ 800 milhões em cotas subordinadas. A maior parte dos empreendimentos, 70%, está em São Paulo, com o restante distribuído entre Rio de Janeiro, Porto Alegre, Campinas e Contagem.

Fundos de private equity também têm avançado nesse terreno, ainda que em escala menor que a americana. A GTIS Partners, gestora que atua globalmente e soma US$ 5,1 bilhões em ativos administrados, já desenvolveu cerca de 15 mil unidades residenciais em aproximadamente 30 projetos no Brasil ao longo de duas décadas. Segundo a empresa, projetos residenciais criados desde o início para locação, principalmente voltados à média e alta renda, tendem a crescer mais nos próximos anos, dado o cenário econômico atual.

Quem está sendo mais afetado

O motivo por trás dessa migração para o aluguel está ligado, principalmente, à classe média. Segundo especialistas do setor, os extremos da pirâmide social continuam comprando imóveis, mas por razões diferentes: quem tem renda mais baixa consegue acesso a programas como Minha Casa Minha Vida, com juros subsidiados que mantêm o financiamento viável. Já a classe média, sem esse subsídio, sente com mais força o peso dos juros altos, o que torna o financiamento de imóveis novos menos acessível e empurra esse público para o aluguel ou para a compra de imóveis usados.

Essa dinâmica ajuda a explicar por que a produção de imóveis voltados à classe média está reduzida há alguns anos: sem condições de crédito mais favoráveis, o público final não consegue viabilizar a compra, e as incorporadoras direcionam seus lançamentos para outras faixas de renda. Uma retomada mais forte desse mercado dependeria de um ciclo econômico com juros mais baixos, o que passa, entre outros fatores, pelo equilíbrio das contas públicas.

Como isso afeta o seu negócio

Para empresários do setor imobiliário, de construção civil ou de administração de locações, esse movimento sinaliza uma tendência de profissionalização do mercado de aluguel residencial no Brasil, que hoje ainda é visto como desorganizado se comparado a outros países. Isso abre espaço para novos modelos de negócio, parcerias com gestoras de fundos e oportunidades em cidades fora do eixo já consolidado. Para quem pensa em diversificar investimentos, vale acompanhar como esses fundos estruturam suas ofertas, já que operações como a da Kinea têm prazo de captação definido e são voltadas a investidores qualificados. Se seu negócio está de alguma forma ligado à locação, incorporação ou gestão de imóveis, entender esse cenário pode ajudar a antecipar mudanças na demanda e nas condições de financiamento do setor.