Aluguel na reforma tributária: quando incide IBS e CBS e quando não incide

Se você recebe aluguel, seja como pessoa física ou por meio de uma empresa, a reforma tributária do consumo vai mudar a forma como essa receita é tributada pelo IBS e pela CBS. Mas atenção: essa mudança não elimina o Imposto de Renda sobre os aluguéis, que continua valendo com suas próprias regras. Entender quando você entra nesse novo regime e quanto isso pode pesar no seu bolso é essencial para se planejar, principalmente porque 2026 já é um ano de testes e ajustes.

Quando o aluguel de pessoa física entra no novo sistema

Se você é pessoa física e vive de aluguel, só vai ser enquadrado no regime regular de IBS e CBS se cumprir dois requisitos ao mesmo tempo, considerando o ano anterior: ter mais de três imóveis distintos alugados, cedidos ou arrendados, e ter uma receita total acima de um limite que a lei fixou em R$ 240 mil, valor que será corrigido todo mês pela inflação (IPCA). Ou seja, não é o número de contratos que conta, mas o número de imóveis diferentes: se você aluga e realuga o mesmo apartamento várias vezes ao ano, isso não vira "vários imóveis" para efeito dessa conta.

Existe também uma entrada antecipada no regime, dentro do próprio ano: isso acontece se a sua receita ultrapassar o limite atualizado em mais de 20% e você tiver mais de três imóveis envolvidos. Na prática, isso significa que quem tem poucos imóveis ou fatura menos que o limite provavelmente continuará fora do regime regular de IBS e CBS, pelo menos nesse critério.

Como funciona a tributação para pessoa jurídica

Para empresas que apuram IBS e CBS pelo regime regular, as regras do setor imobiliário valem sem os limites de receita e quantidade de imóveis que existem para a pessoa física. Na locação sujeita a esse regime específico, há uma redução de 70% nas alíquotas, o que quer dizer que incidem apenas 30% das alíquotas normalmente aplicáveis, e não um percentual fixo sobre o valor do aluguel.

Para contratos residenciais, existe ainda um benefício extra: um redutor social de R$ 600 por imóvel, por mês, também corrigido pela inflação, que é abatido da base de cálculo até o limite desse valor. Esse redutor não vale para aluguel comercial. É importante saber que essas mesmas regras de redução e redutor também se aplicam à pessoa física, caso ela tenha se enquadrado no regime regular pelos critérios explicados acima.

Um ponto que pode gerar confusão é o aluguel por temporada. Se o contrato residencial for de até 90 dias seguidos e o locador for contribuinte do regime regular, a operação é tratada como hotelaria para fins de IBS e CBS. Já para a pessoa física fora do regime regular, simplesmente anunciar o imóvel em plataformas de temporada não gera automaticamente o enquadramento, mas essas receitas entram na conta dos limites mencionados anteriormente.

Contratos antigos e o que continua valendo no Imposto de Renda

Quem tem contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, por prazo determinado, pode optar por recolher IBS e CBS juntos a uma alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Para contratos residenciais que se enquadram nessa regra, a opção vale até o fim do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. Para contratos não residenciais, pode valer pelo prazo original todo, desde que sejam cumpridos os requisitos de comprovação de data e registro do contrato.

Essa escolha, no entanto, tem um custo escondido: quem opta pelos 3,65% abre mão do redutor social e não pode aproveitar créditos de IBS e CBS relacionados ao imóvel. Por isso, comparar apenas o percentual de 3,65% com a alíquota reduzida do regime regular não é suficiente para saber qual opção é mais vantajosa: é preciso fazer essa análise contrato por contrato.

Uma confusão comum é achar que essa reforma afeta o Imposto de Renda sobre aluguéis. Não afeta. Para pessoa física que recebe aluguel de outra pessoa física, o Carnê-Leão continua obrigatório, mesmo quando há imobiliária intermediando o pagamento. Se quem paga o aluguel é uma empresa, valem as regras de retenção na fonte. Para pessoa jurídica, a receita de aluguel segue as regras de IRPJ e CSLL do regime tributário em que a empresa está enquadrada. Os limites de receita e número de imóveis da reforma servem só para definir o enquadramento no IBS e na CBS, não para isenção de Imposto de Renda.

Olhando para 2026, esse será o ano de teste do novo sistema, com dispensa de recolhimento de IBS e CBS para quem cumprir as obrigações acessórias exigidas. Já em 2027, PIS e Cofins deixam de existir, a CBS avança para a etapa seguinte de cobrança e o IBS segue com alíquota de transição. Se você recebe aluguel, seja como pessoa física ou jurídica, o momento é de organizar as informações: separe as receitas por locador e por imóvel, identifique os contratos de temporada e verifique quais contratos antigos podem se beneficiar da opção de 3,65%. Esse levantamento, feito com antecedência, evita surpresas na hora de apurar os tributos e ajuda a escolher o regime mais vantajoso para o seu caso.