Aluguel na reforma tributária: quando incide IBS e CBS e o que muda para você

Se você recebe aluguel, seja como pessoa física ou por meio de uma empresa, a reforma tributária do consumo traz regras novas que podem mudar o quanto você paga de IBS e CBS sobre essa renda. O ponto mais importante para você entender logo de início: essa mudança não substitui o Imposto de Renda sobre aluguéis, que continua existindo em paralelo. O que muda é a forma como a locação passa a ser enquadrada nos dois novos tributos que vão substituir PIS, Cofins e, de forma mais ampla, o sistema atual de tributação sobre o consumo.

Quando o aluguel de pessoa física entra no IBS e na CBS

Para quem aluga imóveis como pessoa física, a regra geral olha para o ano anterior. Você só entra no regime regular de IBS e CBS se, ao mesmo tempo, tiver movimentado mais de três imóveis distintos em operações de locação, cessão ou arrendamento e tiver ultrapassado um limite de receita fixado em R$ 240 mil, valor que é atualizado mensalmente pela inflação (IPCA). Ou seja, para saber se você vai entrar no regime em 2027, é preciso olhar o que aconteceu em 2026.

Existe também uma segunda porta de entrada, que pode acontecer dentro do próprio ano: se sua receita ultrapassar o limite atualizado em mais de 20% e você tiver mais de três imóveis envolvidos, o enquadramento já vale no ano corrente. Um detalhe prático importante: o que conta é o número de imóveis, não o número de contratos. Se você aluga o mesmo apartamento várias vezes ao longo do ano, para locatários diferentes, isso continua sendo um único imóvel para efeito desse cálculo.

Como fica a tributação para empresas e para quem se enquadra no regime regular

Quando a locação está sujeita ao regime específico de bens imóveis, seja porque é feita por uma empresa, seja porque a pessoa física se enquadrou pelos critérios acima, as alíquotas de IBS e CBS têm uma redução de 70%. Na prática, isso significa que apenas 30% da alíquota normal é aplicada sobre a operação, e não um percentual fixo direto sobre o valor do aluguel.

Para contratos residenciais, há ainda um benefício extra: um redutor de R$ 600 por imóvel, por mês, também corrigido pela inflação, que é abatido da base de cálculo antes de aplicar o imposto. Esse redutor vale até o limite da própria base de cálculo e não existe para aluguel comercial. Já a locação residencial por temporada, de até 90 dias seguidos, recebe tratamento equivalente ao de hotelaria quando o locador já é contribuinte do regime regular. Para quem é apenas pessoa física comum, anunciar o imóvel por temporada em plataformas não enquadra automaticamente no regime, mas essa receita entra na conta para verificar se os limites foram ultrapassados.

Um ponto que merece atenção especial é o tratamento dado a contratos antigos. A lei permite que contratos por prazo determinado, firmados até 16 de janeiro de 2025, optem por recolher IBS e CBS juntos a uma alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida. Para contratos residenciais que se encaixam nessa regra, a opção vale até o fim do contrato original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. Para contratos não residenciais, pode valer pelo prazo original todo, desde que sejam cumpridos requisitos de comprovação de data e de registro do contrato.

Essa opção, porém, exige cautela na hora de decidir. Quem escolhe recolher pelos 3,65% abre mão do redutor social e não pode aproveitar créditos de IBS e CBS ligados ao imóvel. Por isso, comparar apenas esse percentual com a alíquota reduzida do regime regular não é suficiente: é preciso fazer a conta contrato a contrato, considerando também os créditos que seriam perdidos.

O que não muda: Imposto de Renda continua separado

Mesmo com todas essas mudanças, o Imposto de Renda sobre aluguéis segue com suas próprias regras. Se você é pessoa física residente no Brasil e recebe aluguel de outra pessoa física, continua valendo o recolhimento pelo Carnê-Leão, mesmo quando uma imobiliária intermedeia o pagamento. Se o locatário for uma empresa, aplicam-se as regras normais de retenção na fonte. Para pessoa jurídica, a receita de aluguel continua sendo tributada pelas regras de IRPJ e CSLL do regime já adotado pela empresa. Em outras palavras, os limites de imóveis e de receita criados pela reforma servem apenas para definir o enquadramento no IBS e na CBS, não representam nenhuma faixa de isenção para o Imposto de Renda.

Na transição, 2026 funciona como um ano de teste: quem cumprir as obrigações acessórias exigidas fica dispensado de recolher IBS e CBS nesse período. Já em 2027, PIS e Cofins deixam de existir, a CBS passa a ser cobrada de forma mais efetiva e o IBS segue com alíquota de transição. Por isso, o fechamento de 2026 é o momento certo para organizar as informações: separe as receitas por locador e por imóvel, identifique os contratos de temporada e levante quais contratos antigos podem se beneficiar da opção de 3,65%. Esse trabalho feito com antecedência evita surpresas no início da cobrança efetiva dos novos tributos e ajuda a decidir, com números na mão, qual caminho é mais vantajoso para cada contrato.