Vai doar um imóvel? Janela para pagar menos ITCMD pode acabar em 2027

Se você planeja doar um imóvel para os filhos ou outros herdeiros ainda em vida, vale acelerar essa decisão. A reforma tributária mudou as regras do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), e vários estados brasileiros ainda não ajustaram sua legislação local. Na prática, isso abre uma janela de oportunidade que pode se fechar já em 2027, quando novas alíquotas, provavelmente mais altas para patrimônios de maior valor, devem entrar em vigor.

O movimento já aparece nos números. Em 2025, foram registradas 185 mil escrituras públicas de doação de imóveis no país, um crescimento de 6,5% em relação a 2024 e de quase 60% frente a 2020. Só em São Paulo, foram mais de 83 mil escrituras, o maior volume já registrado. Esse aumento mostra que famílias e empresários estão antecipando decisões patrimoniais justamente por causa da expectativa de mudança nas regras.

O que muda

A reforma tributária tornou obrigatória a progressividade do ITCMD em todo o país. Isso significa que o imposto passa a ser cobrado por faixas de valor, de forma parecida com o Imposto de Renda, e não mais como uma alíquota única aplicada sobre todo o patrimônio transmitido. Na prática, quanto maior o valor do imóvel ou do conjunto de bens doados, maior tende a ser a alíquota aplicada sobre a parcela mais alta.

O problema é que essa progressividade depende de lei aprovada em cada estado. Enquanto isso não acontece, continua valendo a alíquota fixa atual. Estados como São Paulo, Minas Gerais, Espírito Santo, Mato Grosso do Sul, Paraná e Roraima ainda não atualizaram suas legislações e seguem cobrando uma alíquota única sobre doações. Outro ponto de atenção é a forma de calcular o valor do imóvel: a nova regulamentação nacional passa a adotar o valor de mercado como referência em diversas situações, o que pode elevar a base de cálculo do imposto em relação ao que era praticado antes em alguns estados.

Quem é afetado

A mudança afeta diretamente empresários e famílias que possuem imóveis de maior valor e pretendem antecipar a partilha do patrimônio para os herdeiros. Como cada estado vai definir suas próprias faixas de tributação, respeitando o limite máximo fixado pelo Senado Federal, o impacto financeiro pode variar bastante dependendo de onde o imóvel está localizado. Isso torna essencial verificar a situação específica do estado onde está o bem antes de tomar qualquer decisão.

Prazos

Existe uma regra de proteção ao contribuinte que impede aumento imediato de impostos: qualquer lei estadual aprovada ao longo de 2026 só pode produzir efeitos a partir de 2027, respeitando os princípios da anterioridade anual e da noventena. Ou seja, mesmo que um estado aprove sua lei de progressividade ainda em 2026, o novo imposto só valerá no ano seguinte. Isso reforça 2026 como o período de transição mais seguro para quem quer doar imóveis pelas regras atuais, ainda com alíquota fixa nos estados que não mudaram a legislação.

Como se preparar

Antes de sair doando imóveis por conta apenas da economia tributária, é importante lembrar que a decisão não deve ser tomada isoladamente. Vale avaliar custos de escritura e registro, a composição total do patrimônio familiar, a existência de outros herdeiros, a necessidade de reserva de usufruto sobre o bem doado e o impacto em futuras reorganizações patrimoniais. Em alguns casos, montar uma holding familiar ou usar outro instrumento de planejamento sucessório pode ser mais vantajoso do que simplesmente doar o imóvel diretamente.

Para quem cuida da contabilidade e da gestão patrimonial de empresários, o momento pede atenção redobrada à legislação de cada estado. Como as regras vão variar de unidade para unidade dentro dos limites definidos pela reforma, não existe uma resposta única para todo mundo: em alguns casos, antecipar a doação vai gerar economia real de imposto; em outros, os custos envolvidos podem superar o benefício fiscal esperado.

Se você tem imóveis que pretende transferir para a próxima geração, o recomendado é conversar com seu contador ainda em 2026, avaliar a legislação vigente no estado onde está o bem e simular os cenários antes e depois da mudança. Essa análise evita decisões precipitadas e ajuda a definir se a doação em vida realmente compensa no seu caso específico, ou se outra estrutura de planejamento sucessório atende melhor aos seus objetivos.