Doação de imóveis bate recorde com medo de aumento do imposto sobre herança

Se você tem imóveis em nome próprio ou pensa em transferir patrimônio para os filhos, precisa ficar atento a um movimento que já é o maior da história: em 2025 foram lavradas 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis no país, um salto de 59% em relação a 2020. O motivo por trás dessa corrida aos cartórios é claro: o medo de que o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, o ITCMD, fique mais caro depois da reforma tributária.

Vale lembrar que doação e herança são tratadas de forma parecida pelo Fisco. Enquanto a herança só existe após a morte, a doação transfere a propriedade de um bem ainda em vida. Mesmo assim, as duas operações são tributadas pelo mesmo imposto, já que em ambos os casos há transmissão gratuita de patrimônio. Por isso, quem já planeja a sucessão da empresa ou dos bens da família tem enxergado na doação uma forma de antecipar decisões e travar condições antes que as regras mudem.

O que muda com a reforma tributária

A reforma alterou a Constituição para exigir que o ITCMD seja progressivo em todo o país, ou seja, quanto mais caro o imóvel ou bem doado, maior o percentual de imposto cobrado. Essa determinação foi regulamentada pela Lei Complementar 227, de 2026, que também fixou um teto nacional de 8% para a alíquota. Isso não significa, porém, que o imposto vai subir automaticamente em todos os estados a partir de 2027: cada unidade da federação ainda precisa aprovar sua própria lei definindo as faixas de valor e os percentuais aplicáveis, respeitando esse limite máximo.

Quem sente o impacto agora

Hoje, 15 estados já cobram ITCMD progressivo sobre doações, com faixas que variam de 1% a 8% dependendo do valor do imóvel, caso do Rio de Janeiro, que aplica esse modelo desde 2018. Outros 12 estados, entre eles São Paulo (alíquota única de 4%) e Minas Gerais (5%), ainda cobram uma alíquota fixa sobre qualquer valor doado e vão precisar se adaptar por força da reforma. É justamente nesses estados que a pressão deve ser maior, já que serão obrigados a criar faixas progressivas. Isso não quer dizer necessariamente que o imposto vai encarecer: São Paulo, por exemplo, pode manter o teto em 4% e apenas distribuir esse percentual em faixas, sem aumentar a carga para quem doa imóveis de menor valor.

Se sua empresa tem imóveis que fazem parte do patrimônio familiar, ou se você está estruturando a sucessão do negócio, é importante acompanhar como o seu estado vai regulamentar essas faixas. A diferença entre um modelo e outro pode alterar bastante o valor final do imposto, especialmente em doações de imóveis de alto valor.

Como o cálculo por faixas muda a conta

Outra mudança importante trazida pela regulamentação é a forma de calcular o imposto dentro de cada faixa. Antes, a alíquota da faixa em que o imóvel se encaixava era aplicada sobre o valor total da doação. Agora, o cálculo é feito por faixas: só a parcela que ultrapassa cada limite paga a alíquota mais alta, e não o valor inteiro. Isso evita distorções como a que aparece no exemplo abaixo, com dois imóveis de valores muito próximos.

Valor do imóvel	Regra anterior	Regra atual (por faixas)
R$ 992 mil	R$ 49.600 (5% sobre o total)	Sem alteração relevante
R$ 997 mil	R$ 59.820 (6% sobre o total)	R$ 43.451 (6% só sobre a parcela que excede R$ 992.080)

Note que, na regra anterior, uma diferença de apenas R$ 5 mil no valor do imóvel gerava um salto de mais de R$ 10 mil no imposto. Com o cálculo por faixas, essa mesma doação de R$ 997 mil passa a ter um imposto bem menor, uma redução de R$ 16.369 em relação ao modelo antigo. Esse é um ponto positivo da regulamentação, mas que só vale a pena conhecer em detalhe se você está avaliando o momento certo de