TRXF11: por que a maior oferta de fundo imobiliário da bolsa divide opiniões

O TRXF11, fundo imobiliário administrado pela TRX, está no centro das atenções do mercado financeiro com uma oferta que pode chegar a R$ 10 bilhões, a maior já feita por um fundo desse tipo na bolsa brasileira. Se a operação for concluída no valor máximo previsto, o TRXF11 pode se tornar o maior fundo imobiliário listado no país, superando concorrentes que hoje ocupam essa posição. Para você ter uma ideia da dimensão, o valor teto da oferta é maior do que o valor de mercado somado de duas grandes empresas da bolsa, a Hapvida e a CSN.

Mas o tamanho da operação não é o único ponto que chama atenção. A forma como a oferta foi estruturada tem gerado desconforto entre investidores e analistas, porque contraria uma prática comum no mercado de fundos imobiliários: a de que novas emissões de cotas devem respeitar o valor patrimonial do fundo, ou seja, o valor que ele realmente vale com base nos ativos que possui. Quando isso não acontece, quem já é cotista acaba tendo sua participação diluída, e o investidor pessoa física costuma enxergar isso como um sinal de alerta.

O que está acontecendo com as cotas

O reflexo prático dessa desconfiança já apareceu no preço das cotas. Em pouco mais de 30 dias, o valor caiu cerca de 15%, saindo da casa dos R$ 90 em julho para cerca de R$ 78 atualmente. Especialistas ouvidos apontam que parte desse movimento está ligado à falta de uma comunicação mais clara por parte da gestão sobre a atualização do valor patrimonial do fundo, que vem caindo de forma consistente nos últimos meses, especialmente por causa do aumento do endividamento usado para financiar as aquisições.

Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno, avalia que as aquisições feitas pelo TRXF11 têm, de fato, melhorado a qualidade dos ativos do fundo, mas que a forma como a oferta foi comunicada ao mercado deixou a desejar. Segundo ele, uma reavaliação patrimonial mais recente e transparente ajudaria o investidor a entender melhor o real valor da oferta, evitando a sensação de que está pagando mais caro do que deveria por cotas de um fundo que já perdeu valor patrimonial recentemente.

Já André Oliveira, analista de fundos imobiliários do BB-BI, tem uma visão mais tolerante em relação ao descompasso entre o preço da oferta e o valor patrimonial. Para ele, o que importa é a qualidade dos ativos comprados: se a gestão está adquirindo imóveis bons e com potencial de valorização, um pequeno desconto em relação ao valor patrimonial pode não ser um problema tão grave.

Para onde vai o dinheiro da oferta

Diferente de uma captação tradicional em dinheiro, a oferta do TRXF11 segue o mesmo formato usado na última emissão, encerrada em dezembro de 2025: a maior parte do pagamento é feita com a entrega de imóveis em troca de cotas do próprio fundo. Na prática, isso significa que os R$ 5 bilhões a R$ 10 bilhões da oferta estão diretamente ligados às aquisições que o fundo vem anunciando, e não a uma reserva de caixa parada.

Boa parte desses recursos tem sido direcionada para galpões logísticos, segmento que já responde por mais de 40% do portfólio do fundo, contra menos de 30% no início do ano. Entre as movimentações recentes estão a compra de oito galpões por R$ 145 milhões, um complexo logístico em Guarulhos por R$ 1,4 bilhão (com parte locada ao Mercado Livre), um galpão em Recife por R$ 210 milhões, e uma negociação em andamento com a Cyrela envolvendo um portfólio avaliado em R$ 2,14 bilhões, que inclui lajes corporativas e outros galpões logísticos. O fundo também tem avançado sobre shopping centers, incluindo ativos da rede Iguatemi, e um imóvel de luxo ligado à hotelaria no litoral do Rio de Janeiro.

Para Gabriel Barbosa, sócio e diretor de gestão da TRX, a aposta no setor logístico se justifica pelo momento favorável do mercado: os aluguéis desses imóveis subiram rapidamente nos últimos 12 meses, e ativos com contratos mais antigos ainda operam com valores defasados, o que abre espaço para reajustes e ganhos futuros. Dados do mercado reforçam esse cenário: a vacância de galpões logísticos de alto padrão está no menor patamar da série histórica, e a absorção de espaços no primeiro semestre já se aproxima dos números recordes de 2025.

Do ponto de vista de quem administra seu negócio ou investe recursos da empresa em fundos imobiliários, o caso do TRXF11 é um lembrete importante: crescimento acelerado e aquisições agressivas podem melhorar a qualidade de um portfólio, mas exigem comunicação clara com quem já investiu no fundo. Antes de decidir participar de uma oferta como essa, vale acompanhar não só o tamanho e a ambição da operação, mas também como a gestão tem lidado com a transparência sobre valores e riscos, especialmente quando o preço oferecido está distante do valor patrimonial atualizado.