TRXF11 investe R$ 250 milhões em galpão do Mercado Livre: entenda o negócio

Se você investe em fundos imobiliários ou acompanha o mercado logístico, vale prestar atenção neste movimento: o TRX Real Estate (TRXF11) comprou 14,5% do maior centro de distribuição alugado para o Mercado Livre no Brasil. O empreendimento fica em Campinas (SP) e o investimento foi de R$ 250 milhões, segundo fato relevante divulgado pelo fundo no fim da semana passada. A operação reforça a aposta do setor imobiliário em logística ligada ao comércio eletrônico, área que vem crescendo de forma consistente no país.

O imóvel em questão, batizado de Meli Campinas, ainda está em construção, com entrega prevista para meados de 2028. Apesar de não estar pronto, o espaço já tem contrato assinado com o Mercado Livre, hoje o maior locatário individual de galpões logísticos do Brasil, com folga em relação ao segundo colocado do setor. Isso dá segurança ao negócio, já que a renda do fundo não depende de encontrar um inquilino no futuro: o contrato já existe.

O que muda para o fundo

Com a compra, o TRXF11 passa a ter 132 imóveis no portfólio. Mais importante: o Mercado Livre se torna o maior locatário do fundo, respondendo por 16,66% de toda a receita. Isso significa que, de agora em diante, uma parte relevante dos ganhos do fundo vai depender diretamente da saúde financeira e da operação do Mercado Livre. Para quem investe em cotas do TRXF11, é um dado importante para avaliar o risco e a concentração da carteira.

O contrato segue o modelo chamado built to suit, ou seja, o galpão está sendo construído sob medida para atender às necessidades do Mercado Livre. O prazo de locação é longo, de 16 anos, o que traz previsibilidade de receita para o fundo ao longo de mais de uma década e meia.

Como funciona o contrato

O espaço total do empreendimento é de 461 mil metros quadrados de área locável, construídos em um terreno de 656 mil metros quadrados. Para você ter uma ideia do tamanho, essa área equivale a cerca de 30% do Parque Ibirapuera ou a 2,35 mil quadras de tênis. A fatia comprada pelo TRXF11 corresponde a 67,1 mil metros quadrados de área locável, a um custo de R$ 3.722,42 por metro quadrado.

As regras do contrato também chamam atenção pela rigidez, algo comum em contratos atípicos de longo prazo no setor logístico. Durante a fase de obras, o valor é reajustado pelo INCC, índice que acompanha os custos da construção civil. Depois que o galpão estiver pronto e em operação, o reajuste passa a ser anual pelo IPCA. Caso o Mercado Livre decida encerrar o contrato antes do prazo, a multa é equivalente a todo o saldo que ainda faltaria pagar, e não existe a possibilidade de pedir revisão do valor do aluguel durante o período inicial. Isso significa mais segurança de receita para o fundo, mas também menos flexibilidade para o locatário.

Enquanto a obra não termina, o TRXF11 não fica sem retorno: o fundo recebe uma renda mínima garantida de 8,5% ao ano, corrigida pelo INCC e proporcional ao valor que já foi desembolsado. A entrega do empreendimento será feita em quatro etapas, o que deve permitir que a geração de receita comece de forma gradual, antes mesmo da conclusão total da obra.

Por que a localização importa

Um dos pontos destacados no negócio é a localização do galpão: ele fica a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Viracopos, com acesso direto às rodovias Bandeirantes e Anhanguera. Para operações de logística e distribuição em larga escala, como as do Mercado Livre, esse tipo de proximidade com aeroportos e grandes rodovias costuma ser determinante na escolha do ponto, já que reduz custos e tempo de transporte.

Para quem acompanha o fundo pela bolsa, vale observar que a estimativa de distribuição por cota do TRXF11 segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93. As cotas eram negociadas a R$ 71,71 na tarde de segunda-feira (19), com leve queda de 0,13% no dia, mas acumulando uma desvalorização de 29% no ano. Antes de decidir investir ou aumentar posição no fundo, é importante olhar não só para essa aquisição pontual, mas para o desempenho do ano como um todo e para o peso que o Mercado Livre passa a ter na carteira.