TRXF11 desiste de comprar fatia do Pátio Malzoni e cotas sobem 8,2%

O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Real Estate, desistiu de comprar uma fatia do Pátio Victor Malzoni, prédio corporativo de alto padrão na Avenida Faria Lima, em São Paulo. O negócio, avaliado em R$ 1 bilhão, previa a aquisição de parte do imóvel, que tem entre seus locatários nomes como BTG Pactual e Google. Após o anúncio do cancelamento, as cotas do fundo subiram 8,2% em um único pregão, reação que mostra como o mercado vinha desconfiado da estratégia recente de aquisições do fundo.

Se você investe em fundos imobiliários ou acompanha o setor, entender esse tipo de movimento ajuda a avaliar riscos em operações parecidas. Fundos como o TRXF11 costumam atrair investidores justamente pela promessa de rendimento estável vindo de aluguéis de imóveis corporativos de alto padrão. Quando uma negociação desse porte é interrompida, isso afeta diretamente a confiança do mercado e o valor das cotas negociadas na Bolsa.

O que estava em jogo

A operação envolvia a compra de uma fatia de 1 mil metros quadrados no 11º andar do Pátio Malzoni, um dos maiores complexos corporativos de padrão máximo (Triple A) de São Paulo, com três torres e heliponto. A administração das áreas comuns do prédio é feita pela Jones Lang LaSalle (JLL). Segundo levantamento da Binswanger Brazil, o metro quadrado do imóvel custa em média R$ 410 por mês, o que faz dele o edifício com o aluguel corporativo mais caro da capital paulista.

A venda seria feita pela Catuaí Asset, que administra os fundos BLCA11 e CVFL11, ambos listados como vendedores na operação. O plano previa que o TRXF11 entrasse como investidor âncora em um novo fundo, criado e administrado pela Catuaí, que ficaria responsável por comprar os imóveis hoje pertencentes aos fundos vendedores. Essa estrutura é comum no mercado, mas depende do cumprimento de condições específicas para avançar.

Por que o negócio caiu

Segundo a gestora do TRXF11, uma condição prevista nas propostas comerciais enviadas aos fundos vendedores não foi cumprida, o que levou ao cancelamento da operação. Em nota, a TRX afirmou que a decisão de não prosseguir foi tomada de comum acordo entre as partes e resultou de uma reavaliação das condições econômicas diante do cenário atual de mercado. A Catuaí Asset, por sua vez, informou que não tem nada a declarar sobre o assunto.

Esse já era o segundo aviso sobre o impasse na negociação. Em 14 de agosto de 2026, o fundo havia sinalizado que a transação estava travada, o que já preparava o mercado para um desfecho negativo. A gestão do TRXF11 também foi questionada se a compra seria paga com cotas do próprio fundo, mas optou por não se manifestar sobre esse ponto.

Apesar da alta pontual, o TRXF11 ainda acumula queda de 21% nos últimos 30 dias, reflexo da cautela que os movimentos recentes de aquisição do fundo geraram entre investidores. Ou seja, o alívio do mercado com o cancelamento do negócio não foi suficiente para reverter a desconfiança acumulada nas últimas semanas.

Para empresários e gestores que têm recursos aplicados em fundos imobiliários, o episódio reforça a importância de acompanhar de perto a estratégia de aquisições dos fundos em carteira, especialmente quando envolvem valores expressivos e estruturas complexas como a criação de novos fundos para viabilizar negócios. Oscilações abruptas nas cotas, como a observada no TRXF11, têm impacto direto na rentabilidade e na liquidez de quem já investiu ou pretende investir nesse tipo de ativo.