STJ confirma IR sobre lucro de FII que vende cotas de outro fundo

Se você administra ou assessora um fundo de investimento imobiliário, principalmente aqueles que investem em cotas de outros FIIs, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) exige atenção redobrada na hora de calcular impostos. O tribunal decidiu que o lucro obtido na venda ou no resgate de cotas de outros fundos imobiliários deve ser tributado pelo Imposto de Renda, mesmo que o investidor seja, ele próprio, um fundo imobiliário. A decisão foi tomada pela Primeira Turma do STJ em setembro de 2026 e divulgada em outubro.

O caso julgado envolveu um recurso da Rio Bravo Investimentos contra a Fazenda Nacional, que acabou rejeitado por maioria dos ministros. Na prática, isso significa que a isenção tributária concedida aos fundos imobiliários não pode ser usada como escudo automático para qualquer tipo de ganho financeiro. Existe uma regra específica para operações de compra e venda de cotas, e ela prevalece sobre a regra geral de isenção.

O que muda

A discussão girou em torno de dois artigos da Lei nº 8.668/1993, que regula os FIIs no Brasil. Um deles prevê isenção para determinados rendimentos e ganhos de capital dos fundos imobiliários, de forma mais ampla. O outro trata especificamente dos ganhos obtidos quando o fundo vende ou resgata cotas de outro fundo imobiliário, prevendo cobrança de Imposto de Renda. A maioria dos ministros entendeu que, quando a operação é especificamente essa (venda de cotas), a regra específica de tributação deve valer, e não a isenção geral.

Isso afeta diretamente os chamados Funds of Funds (FOFs), estrutura comum no mercado que investe em cotas de diversos outros fundos imobiliários para diversificar a carteira. Quando esses fundos vendem uma cota por valor maior do que pagaram, o lucro obtido nessa operação passa a ser claramente tributável, segundo o entendimento do STJ.

Quem é afetado e como calcular

A alíquota aplicável é de 20% sobre o ganho de capital apurado. Importante destacar: o imposto não incide sobre o valor total recebido na venda, mas apenas sobre o lucro, ou seja, a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição da cota. A forma de cobrança varia: no resgate de cotas, o imposto é retido na fonte; nas demais operações, aplicam-se as regras de ganho de capital ou de ganhos líquidos em renda variável.

Esse exemplo é simplificado e serve apenas para ilustrar a lógica do cálculo. Na prática, é preciso considerar os custos reconhecidos na operação, os registros contábeis e o tratamento tributário específico de cada caso. Por isso, manter controle detalhado do custo de aquisição e do valor de venda de cada cota se torna essencial para apurar corretamente o imposto devido.

A isenção dos cotistas continua valendo?

Um ponto que gera dúvida é se essa decisão acaba com os benefícios fiscais que pessoas físicas têm ao investir em FIIs. A resposta é não. O julgamento trata da tributação sobre operações realizadas pelo próprio fundo, quando ele compra e vende cotas de outros fundos. Não tem relação com a isenção dos rendimentos distribuídos aos cotistas pessoas físicas, que segue regras próprias previstas na Lei nº 11.033/2004 e depende do cumprimento de requisitos como negociação em bolsa, número mínimo de investidores e limites de concentração.

Ou seja, existem três situações distintas que não devem ser confundidas: o rendimento que o fundo recebe enquanto mantém cotas de outros FIIs em carteira, o ganho de capital que ele realiza ao vender essas cotas, e o valor distribuído aos cotistas pessoa física. Cada uma dessas situações tem seu próprio enquadramento tributário, e a decisão do STJ trata especificamente da segunda.

Para quem administra fundos imobiliários ou presta serviços contábeis a essas estruturas, o recado é prático: é hora de revisar a classificação das receitas e garantir que os registros de custo de aquisição e valor de venda estejam organizados. Separar claramente rendimentos de ganhos de capital evita erros no cálculo do imposto e reduz o risco de questionamentos futuros pela Receita Federal.