Solução de consulta Cosit 95/26: RF se contradiz em novo entendimento sobre tributação da venda de imóveis no lucro presumido

Se a sua empresa está no lucro presumido e já vendeu, ou pretende vender, um imóvel que um dia esteve registrado como ativo imobilizado, preste atenção: a Receita Federal acaba de publicar um entendimento que pode mudar completamente a conta de impostos dessa operação, e que contradiz uma orientação anterior do próprio Fisco. O tema é a solução de consulta Cosit 95/26, divulgada em 24 de junho de 2026, que tem caráter vinculante dentro da Receita Federal, ou seja, orienta a fiscalização em todo o país.

O impasse gira em torno de uma pergunta aparentemente simples: quando uma empresa vende um imóvel que fez parte do seu ativo imobilizado, essa receita deve ser tratada como faturamento normal da atividade imobiliária ou como ganho de capital? A resposta muda tudo na hora de calcular o imposto, e é aí que mora o problema.

Por que a diferença de tributação é tão relevante

No lucro presumido, o IRPJ e a CSLL não incidem sobre o lucro real da empresa, mas sobre uma base presumida por lei a partir da receita bruta. Para empresas que efetivamente atuam com compra e venda de imóveis, essa base equivale a 8% da receita para o IRPJ e 12% para a CSLL, percentuais bem mais favoráveis do que a tributação sobre o resultado direto da operação.

Já quando a venda é enquadrada como ganho de capital, a lógica muda de figura: o imposto passa a incidir sobre toda a diferença entre o valor de venda e o valor contábil do imóvel, podendo chegar a uma carga de até 34%, sem qualquer benefício da presunção. Na prática, é a diferença entre pagar imposto sobre uma fatia pequena da receita ou sobre o resultado inteiro da venda.

O que mudou com a nova solução de consulta

A Cosit 95/26 definiu que a receita da venda de imóveis que já estiveram classificados no ativo não circulante imobilizado deve ser tributada como ganho de capital, mesmo quando a empresa reclassificou contabilmente o bem e mudou de fato seu objeto social para atuar no ramo imobiliário. Ou seja: para a Receita, o histórico contábil do imóvel passa a valer mais do que a mudança real de atividade da empresa.

O problema é que esse entendimento contradiz, em boa parte, a solução de consulta Cosit 7/21, reafirmada depois pela Cosit 221/24, também vinculantes. Naquele momento, a Receita havia decidido o oposto: o que importa não é a origem contábil do bem, mas a substância da operação. Se a empresa realmente exerce a atividade de compra e venda de imóveis, a receita é operacional e segue a tributação presumida, ainda que o imóvel já tenha sido alugado a terceiros ou classificado no imobilizado antes da venda. A própria Receita, na época, explicou que a norma usada como base existe justamente para impedir que uma simples movimentação contábil mude artificialmente a natureza da receita, não para desconsiderar uma mudança real de atividade, como agora parece fazer.

Quem é afetado e quais os riscos

O risco recai sobre empresas que reorganizaram suas operações confiando no entendimento anterior da Receita: reclassificaram o imóvel, mudaram efetivamente de atividade e passaram a tributar a venda pela sistemática presumida. Para esses negócios, a Cosit 95/26 abre a possibilidade concreta de autuação, com a glosa dos percentuais de 8% e 12%, cobrança de tributos sobre o ganho de capital integral, que pode chegar a 34%, além de multa de ofício e juros. Vale lembrar que a própria Receita classificou a nova solução como apenas "parcialmente vinculada" ao entendimento de 2021, o que já sinaliza que o próprio Fisco reconhece a tensão entre as duas posições.

Tratamento tributário	Base de cálculo	Carga tributária aproximada
Receita operacional (venda habitual de imóveis)	8% da receita para IRPJ e 12% para CSLL	Percentual reduzido sobre a receita bruta
Ganho de capital	Diferença entre valor de venda e valor contábil	Até 34% sobre o ganho integral

Como se preparar

Empresas que fizeram a reclassificação do ativo e mudaram de fato de atividade, com objeto social efetivamente exercido, operações habituais e estrutura compatível com o novo ramo imobiliário, ainda têm argumentos sólidos para defender a tributação como receita operacional. O ponto central agora é reforçar a documentação que comprove essa mudança de substância econômica: contratos, histórico de operações, estrutura de pessoal e demais evidências de que a empresa realmente atua no mercado imobiliário, e não apenas reclassificou um bem no papel.

Diante do endurecimento sinalizado pela Cosit 95/26, pode valer a pena avaliar a formulação de uma consulta tributária própria junto à Receita ou até uma medida judicial preventiva, especialmente para empresas com operações relevantes em andamento ou planejadas. Vale reforçar que uma mudança de interpretação do Fisco não deveria, em tese, retroagir para alcançar operações já estruturadas sob a orientação anterior, mas esse é justamente o tipo de discussão que só se resolve caso a caso. Se a sua empresa se encaixa nesse cenário, o momento é de cautela, organização documental e acompanhamento próximo com o seu contador antes de fechar qualquer nova venda de imóvel.