Por Que o Efeito Copa e o Efeito Páscoa Devem Prejudicar os Shoppings nos Resultados do Segundo Trimestre

Se você opera um negócio dentro de um shopping center ou acompanha de perto o desempenho desse setor, vale prestar atenção a um sinal que vem do mercado financeiro: o Itaú BBA reduziu suas expectativas para as vendas em mesmas lojas das grandes administradoras de shoppings no segundo trimestre. A projeção do banco é de um crescimento mais discreto, entre 3% e 5%, bem abaixo do ritmo visto em trimestres recentes. O motivo não é uma crise no consumo, mas dois efeitos de calendário que distorcem a comparação: a Copa do Mundo e a mudança da data da Páscoa.

A lógica é simples de entender. Durante jogos de Copa do Mundo, o movimento nos shoppings tende a cair, já que as pessoas ficam em casa ou em bares assistindo às partidas em vez de ir às compras. Já a Páscoa, que normalmente cai em abril e funciona como um impulso relevante de vendas para o setor, neste ano ocorreu em março. Isso significa que o efeito positivo da data ficou registrado no trimestre anterior, deixando a base de comparação do segundo trimestre mais fraca. Para quem administra um comércio dentro de um shopping, esse tipo de distorção ajuda a explicar por que os números podem parecer piores do que a realidade do seu negócio no dia a dia.

Um cenário macroeconômico mais desafiador

Além dos efeitos de calendário, o Itaú BBA também revisou suas contas levando em conta um ambiente econômico mais difícil, com expectativa de juros (Selic) mais altos em 2026 e 2027 do que se imaginava antes. Isso pesa diretamente no custo da dívida das empresas de shoppings, que costumam ter operações com capital intensivo em expansões e reformas. Como resultado, o banco cortou suas estimativas de geração de caixa operacional das três companhias analisadas para os próximos dois anos.

Apesar disso, a avaliação geral do setor continua positiva. O banco destaca que os shoppings de portfólio mais forte seguem conseguindo reajustar aluguéis acima da inflação e mantêm vantagem competitiva frente ao varejo de rua. Um ponto que chama atenção para quem pensa em expandir ou renegociar contrato de locação é justamente esse: mesmo em um cenário de juros mais altos, a capacidade de repasse de custos via aluguel real permanece intacta segundo a análise.

Como cada empresa deve performar no trimestre

O relatório traz projeções específicas para Iguatemi, Allos e Multiplan, que ajudam a entender como o mercado enxerga cada perfil de negócio dentro do setor.

Empresa	Vendas mesmas lojas (SSS)	Receita líquida	Destaque do trimestre
Iguatemi	4% a 5%	R$ 403 milhões (queda de 1,1%)	Ciclo de investimentos pesado, com Capex de R$ 450 a R$ 600 milhões em expansões e novos projetos
Allos	3% a 4%	R$ 699 milhões (alta de 6,5%)	Parceria com a Kinea para criar fundo imobiliário (FII) com sete shoppings do portfólio
Multiplan	4% a 5%	R$ 585 milhões (queda de 14,3%)	Reconhecimento de R$ 253 milhões em créditos tributários de PIS/Cofins

O Iguatemi é o único das três empresas com desempenho negativo em bolsa neste ano, movimento associado ao seu ciclo mais intenso de investimentos, com obras em andamento no Iguatemi São Paulo, Iguatemi Brasília, no Market Place e em projetos de uso misto, incluindo uma torre de escritórios e um empreendimento residencial. Já a Allos aposta em uma estratégia diferente: a criação de um fundo imobiliário em parceria com a Kinea, que deve abrir capital ainda neste semestre e comprar sete shoppings do portfólio da própria Allos, entre eles Villa-Lobos, Plaza Sul e Tamboré. A Multiplan, por sua vez, é apontada como a preferida do banco entre as três, com ocupação de 96% e poder de reajuste de preços acima da média do setor, mesmo com uma base de comparação mais difícil neste trimestre por causa de uma venda de terrenos no ano passado.

Por que a reforma tributária importa para 2027

Um ponto central da análise, e que merece atenção de quem planeja investimentos ou expansão em espaços comerciais, é o papel da reforma tributária. Segundo o Itaú BBA, os efeitos práticos da reforma sobre o setor de shoppings devem começar a aparecer a partir de 2027, com redução de alíquotas que devem beneficiar diretamente a rentabilidade dessas empresas. É esse horizonte, e não o resultado mais fraco do trimestre atual, que sustenta a visão otimista do banco sobre o setor no médio prazo.

Para o empresário que atua dentro de shoppings, seja como lojista, seja como fornecedor de serviços ligados a esses empreendimentos, a leitura prática é dupla: no curto prazo, é normal que os números do trimestre pareçam mais fracos por causa do calendário, sem que isso reflita necessariamente uma queda real de consumo. No médio prazo, porém, vale acompanhar como a reforma tributária vai impactar custos e formação de preços dentro do setor, já que isso pode influenciar negociações de