Retrofit em SP: como reformas valorizam imóveis em mais de 120%

Se você investe em imóveis, administra um negócio no setor da construção ou simplesmente acompanha o mercado imobiliário de São Paulo, vale prestar atenção a um movimento que tem gerado ganhos expressivos: o retrofit. A prática consiste em modernizar edifícios antigos, atualizando estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, e redesenhando os espaços internos, sem demolir o imóvel original. Em São Paulo, projetos bem executados têm valorizado imóveis em mais de 120% sobre o valor de compra, segundo relatos de empresas especializadas no tema.

O que muda na prática

O retrofit não é uma simples reforma. Ele envolve repensar completamente a função dos espaços de um imóvel antigo, adaptando-o aos hábitos de consumo e moradia atuais. Um exemplo citado por profissionais do setor é o de coberturas antigas nos Jardins, construídas há 40 ou 50 anos, com ambientes compartimentados e churrasqueiras isoladas. Nesses casos, o retrofit costuma unificar áreas, reposicionar piscinas e escadas, e integrar os ambientes de forma mais aberta, característica valorizada pelo mercado atual.

Para quem enxerga isso como oportunidade de negócio, o modelo pode ser rápido: há casos de imóveis parados por quatro ou cinco anos que, após poucos meses de reforma, já são revendidos com valorização entre 120% e 130% sobre o valor pago na compra. Um exemplo concreto é uma cobertura de 338 metros quadrados na Rua Haddock Lobo, nos Jardins, vendida por R$ 10,08 milhões, o equivalente a R$ 29,8 mil por metro quadrado.

Quem é afetado por essa tendência

O movimento interessa diretamente a investidores imobiliários, incorporadoras de menor porte e proprietários de imóveis antigos em regiões centrais e bairros tradicionais de São Paulo. Também afeta empresas que prestam serviços de engenharia, arquitetura e gestão de obras, já que o retrofit exige planejamento técnico apurado para preservar a estrutura original enquanto moderniza o uso do espaço.

Um ponto importante para quem pensa em investir nesse tipo de projeto é a localização. Segundo profissionais do setor, um mesmo produto reformado pode ter aceitação muito diferente dependendo do bairro. Um prédio de 60 anos, bem cuidado e bem localizado nos Jardins, pode ter liquidez alta, enquanto o mesmo imóvel em bairros como Itaim Bibi ou Vila Nova Conceição, onde o público busca construções mais novas, pode demorar bem mais para ser vendido. Essa leitura de mercado é essencial para quem avalia comprar um imóvel antigo com intenção de reformar e revender.

O Edifício Virginia, na Rua Martins Fontes, é outro exemplo de como o retrofit tem funcionado na prática. Com mais de 70 anos de história e assinatura de um arquiteto ligado à família Matarazzo, o prédio já teve 97% de suas unidades vendidas após passar por restauração da fachada, remodelação dos apartamentos e criação de áreas comuns como academia, lavanderia e bicicletário. As unidades foram lançadas na faixa de R$ 11 mil por metro quadrado, mas já são revendidas por mais de R$ 16 mil, segundo os responsáveis pelo projeto.

Custos e o papel das políticas públicas

Para quem avalia entrar nesse mercado, é importante ter clareza de que retrofit não é uma reforma barata. O custo médio da construção, sem contar despesas adicionais, gira em torno de R$ 6,5 mil por metro quadrado, segundo empresas que atuam no setor. Por isso, o acesso ao crédito tende a ser mais difícil para esse tipo de projeto, já que grandes incorporadoras costumam preferir construções novas, deixando o retrofit mais concentrado em empresas menores e especializadas.

Foi justamente para viabilizar economicamente esse tipo de investimento que a Prefeitura de São Paulo criou marcos legais específicos. O Programa Requalifica Centro, instituído pela Lei nº 17.577 e regulamentado em 2022, simplificou o licenciamento de obras, flexibilizou regras urbanísticas, isentou taxas municipais e passou a permitir a mudança de uso de imóveis, como transformar antigos escritórios em apartamentos residenciais. No mesmo ano, a criação da Área de Intervenção Urbana do Setor Central, pela Lei nº 17.844, ampliou essa estratégia, integrando retrofit, habitação, mobilidade urbana e recuperação de patrimônio histórico, além de abrir espaço para novos instrumentos financeiros de incentivo.

Se você é empresário, investidor ou gestor de um negócio ligado ao setor imobiliário, o recado prático é este: o retrofit vem se consolidando como uma alternativa rentável em regiões centrais e bairros tradicionais de São Paulo, mas exige planejamento financeiro, conhecimento do perfil de cada bairro e atenção às regras municipais que podem impactar diretamente a viabilidade do projeto. Antes de decidir investir nesse tipo de operação, é recomendável avaliar com cuidado os custos de reforma, o potencial de liquidez da região escolhida e as vantagens fiscais e urbanísticas disponíveis, já que elas podem fazer diferença significativa no retorno final do investimento.