Reforma tributária pode tributar uso gratuito de imóveis em holdings; entenda quando isso pode ocorrer

Se a sua empresa tem uma holding patrimonial e algum imóvel dela é usado gratuitamente por você, por um sócio ou por um familiar, é hora de prestar atenção. Com a reforma tributária, essa prática que antes era vista como de baixo risco pode passar a gerar cobrança de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e de Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). A regra está prevista na Lei Complementar nº 214/2025, e o ponto central é que a tributação não é automática: ela depende das características de cada operação.

Na prática, isso significa que o simples fato de disponibilizar um imóvel de graça para uso pessoal deixa de ser algo que se resolve só olhando o Imposto de Renda. A partir de agora, é preciso analisar também a origem do bem, o histórico de créditos tributários aproveitados na compra e a finalidade econômica que ele tem dentro da empresa.

Quando o uso gratuito pode ser tributado

O fator que mais pesa nessa análise é verificar se o imóvel gerou créditos de IBS e CBS no momento em que foi adquirido pela holding. Se o imóvel foi integralizado ao capital da empresa sem gerar créditos, a tendência é que o uso gratuito por um sócio não sofra incidência dos novos tributos só por causa disso. Já quando o imóvel foi comprado em uma operação tributada, com aproveitamento de créditos de IBS e CBS, a cessão gratuita a sócios ou familiares pode se enquadrar em hipóteses de tributação.

Por isso, não existe uma resposta única para todas as holdings: cada imóvel e cada operação precisam ser avaliados individualmente, considerando como o bem entrou no patrimônio da empresa e qual uso ele tem hoje.

Outros tributos que também podem ser afetados

Além do IBS e da CBS, a cessão gratuita de imóveis pode ter reflexos em outros tributos, como o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). O impacto vai depender do regime tributário adotado pela holding e de como o imóvel está registrado na contabilidade. Também entram na conta fatores como a existência ou não de remuneração pelo uso do bem.

Um ponto que já era sensível antes da reforma e que agora merece ainda mais cuidado é o dos imóveis de uso exclusivamente pessoal, como residência, casa de praia ou casa de campo dos sócios. A recomendação de especialistas é que os imóveis mantidos na holding estejam ligados ao objeto social da empresa, sendo usados em atividades como locação, arrendamento, exploração econômica ou venda. Isso ajuda a reduzir o risco de questionamentos por parte do fisco.

Mais um motivo para revisar a estrutura: o novo cadastro de imóveis

Outra novidade que aumenta a atenção necessária é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), também previsto na Lei Complementar nº 214/2025. Esse cadastro vai funcionar como um identificador único para imóveis urbanos e rurais em todo o país, reunindo em um só lugar informações que hoje estão espalhadas entre cartórios, prefeituras, órgãos públicos e fiscos.

Com essa integração, a Receita Federal e os fiscos estaduais e municipais vão conseguir cruzar dados com muito mais facilidade, o que fortalece o acompanhamento de operações envolvendo imóveis. A implantação será feita em etapas, começando pelos órgãos federais, pelo Distrito Federal, pelas capitais e pelos serviços de cartório, e depois se estendendo aos demais entes públicos.

Para quem tem holding patrimonial, o momento é oportuno para rever a estrutura societária e a forma como os imóveis são usados e documentados. Vale conferir se o planejamento feito no passado continua fazendo sentido diante das novas regras, principalmente checando o histórico de créditos tributários de cada imóvel e a finalidade dada a ele. Contar com o apoio da contabilidade nessa revisão ajuda a evitar surpresas com autuações no futuro.