Reforma tributária impulsiona doações de imóveis a herdeiros

O número de escrituras públicas de doação de imóveis no Brasil disparou nos últimos anos e a Reforma Tributária, promulgada em dezembro de 2023, é apontada como a principal razão desse movimento. Segundo o Colégio Notarial do Brasil (CNB), foram registradas 185.861 escrituras em 2025, um salto de 59% em relação às 116.225 formalizadas em 2020. Para você, empresário ou gestor de patrimônio familiar, entender esse cenário é importante porque a forma como o imposto sobre heranças e doações é calculado está mudando, e isso pode encarecer significativamente a transferência de bens para os herdeiros se a decisão for adiada.

O que muda

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é cobrado por estados e pelo Distrito Federal sobre heranças e doações de bens e direitos. Cada unidade da federação define suas próprias alíquotas e prazos, mas a Reforma Tributária trouxe uma diretriz nacional: quanto maior o valor do bem, maior o percentual cobrado, com teto de 8%. Além disso, a base de cálculo do imposto deixa de ser o valor patrimonial do imóvel, geralmente mais baixo, e passa a ser o valor de mercado, o que na prática eleva o montante a ser pago em boa parte dos casos.

Cada estado está regulamentando essa mudança no seu próprio ritmo. No Distrito Federal, por exemplo, já existe uma alíquota progressiva de 4% a 6% para heranças e doações, independentemente do valor do bem transmitido. Em São Paulo, dois projetos de lei tramitam na Assembleia Legislativa: um propõe limitar a alíquota progressiva a um máximo de 4%, enquanto outro busca instituir o teto de 8% permitido pela reforma. Essa indefinição legislativa é justamente um dos fatores que tem levado famílias a agir antes que as regras mais rígidas entrem em vigor.

Quem é afetado

O movimento de antecipação de doações não é novo, mas se intensificou. De acordo com o CNB, o crescimento no registro de escrituras já era percebido desde 2020, antes mesmo da promulgação da reforma, mas ganhou força nos últimos anos até atingir, em 2025, o maior patamar da série histórica. Segundo Joanna Oliveira Rezende Barbosa, especialista em planejamento patrimonial, tem crescido a procura de clientes que querem antecipar a sucessão do patrimônio, seja por doação direta a filhos e netos, seja pela transferência de bens para holdings familiares.

Vale lembrar que qualquer mudança na cobrança do imposto depende de aprovação e regulamentação pelo governo de cada estado, conforme já definiu o Supremo Tribunal Federal. Ou seja, o aumento de alíquota não acontece automaticamente: é preciso acompanhar a legislação local para saber quando e como as novas regras passam a valer na sua região.

Como se preparar

Apesar da pressa generalizada, especialistas alertam que decisões precipitadas podem gerar problemas, inclusive dentro da própria família. O advogado Matheus Bertolo Piconez cita um exemplo comum: se os pais doam o único imóvel que possuem para os filhos sem garantir o direito de continuar morando no local ou de receber a renda gerada por ele, passam a depender da boa vontade dos herdeiros. Para ele, a antecipação só faz sentido quando vem acompanhada de um planejamento completo, e não como uma corrida de última hora motivada apenas pelo medo de pagar mais imposto.

Outro ponto de atenção é financeiro: doar um imóvel não elimina a obrigação de pagar o ITCMD e outras despesas envolvidas na transação. Por isso, antes de avançar, é fundamental verificar se você ou sua família têm recursos disponíveis para arcar com esses custos imediatos. Uma alternativa cada vez mais usada, segundo Geraldo Felipe de Souto, presidente da seção do CNB no Distrito Federal, é a doação com reserva de usufruto, que permite transferir a propriedade do bem aos herdeiros sem abrir mão do controle e dos benefícios enquanto o doador estiver vivo.

Na prática, o recado dos especialistas é claro: a Reforma Tributária acelerou conversas sobre sucessão patrimonial que muitas famílias vinham adiando, mas isso não significa que a decisão deva ser tomada às pressas. Se você administra um negócio familiar ou possui imóveis que pretende transferir aos herdeiros, o momento é de buscar orientação profissional, seja para entender as regras específicas do seu estado, seja para desenhar uma estrutura de doação que proteja tanto o patrimônio quanto a relação entre os envolvidos. Os cartórios de notas, inclusive por meio de plataformas digitais como o e-notariado, têm se posicionado para orientar cada caso de forma personalizada.