Reforma: NFS-e de locação será exigida já em agosto?

Se você emite ou recebe notas fiscais de serviço ligadas a contratos de locação, seja de imóveis, veículos, máquinas ou equipamentos, precisa ficar atento a um ponto que tem confundido empresas e escritórios de contabilidade: a NFS-e de locação não será obrigatória em agosto de 2026, mesmo com a chegada dos novos campos de IBS e CBS previstos pela Reforma Tributária.

A confusão surgiu porque, a partir de 3 de agosto de 2026, empresas do regime regular não conseguirão mais emitir NF-e ou NFC-e sem preencher os campos de IBS e CBS. Como essa data é um marco importante da Reforma Tributária, muita gente concluiu, por engano, que as regras específicas para locação passariam a valer no mesmo dia. Não é isso o que está acontecendo.

O que causou a dúvida

O motivo da confusão está na Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009, publicada em junho de 2026. Esse documento traz ajustes importantes na NFS-e para se adequar à Reforma Tributária, incluindo a criação de um grupo específico para locação de bens imóveis e adequações para locação de bens móveis. Como o texto foi divulgado próximo da data limite de agosto, muitos empresários e desenvolvedores de sistemas passaram a associar as duas coisas, achando que a exigência seria simultânea.

Mas o próprio Portal da NFS-e, ao publicar a nota técnica, já havia informado que o cronograma de implantação dessas mudanças específicas para locação seria anunciado depois, sem data definida. Ou seja, desde o início não havia confirmação de que agosto seria o prazo para essa parte da regra.

O que já está confirmado

Em comunicado de 14 de julho de 2026, o Portal da NFS-e esclareceu de forma direta: a Nota Técnica nº 009 não estará disponível nos ambientes de produção e produção restrita durante o mês de agosto. Na prática, isso significa que as funcionalidades relacionadas aos novos fatos geradores de locação simplesmente não existirão no sistema nesse período, tornando impossível qualquer exigência sobre esse ponto específico em agosto de 2026.

Isso não muda a regra geral: o preenchimento dos campos de IBS e CBS na NFS-e para operações comuns segue previsto para começar em 3 de agosto de 2026, conforme o cronograma já conhecido. O que fica de fora, por enquanto, são apenas as adaptações voltadas especificamente para contratos de locação de bens móveis e imóveis.

Como se preparar

Se a sua empresa atua com locação e depende da NFS-e para emitir documentos fiscais, o recado prático é: não implemente pressa desnecessária nos sistemas para essa parte específica, mas continue de olho nos comunicados oficiais do Portal da NFS-e. Ainda não há data para a liberação dos ambientes de teste e produção com as novas regras de locação, e essa novidade deve vir por meio de um cronograma futuro.

Enquanto isso, vale manter o alinhamento com sua equipe de tecnologia e com o setor de compliance fiscal, para que, assim que o cronograma for divulgado, sua empresa tenha tempo hábil de testar as novas funcionalidades antes de elas entrarem em produção. Antecipar esse tipo de ajuste evita correria de última hora e reduz o risco de erros na emissão de notas quando a exigência realmente começar a valer.

Por ora, o mais importante é não confundir os dois calendários: a obrigatoriedade geral de IBS e CBS na NFS-e segue firme para agosto de 2026, mas as regras específicas de locação ainda dependem de uma data que o governo vai anunciar mais para frente. Ficar atento às atualizações oficiais é a melhor forma de evitar surpresas e manter sua empresa em dia com a Reforma Tributária.