Fonte: Forbes Brasil · Síntese editorial da GL Inteligência Contábil.
A recuperação judicial da Casas Bahia, pedida esta semana em meio a uma dívida de R$ 17,3 bilhões, vai muito além dos números do balanço. A empresa ocupa hoje cerca de 2,57 milhões de metros quadrados entre lojas físicas e centros de distribuição, e o processo já prevê o fechamento de 298 lojas, quase um terço do total. Esse movimento deve provocar um efeito em cadeia sobre proprietários de imóveis comerciais, shoppings, galpões logísticos e até fundos imobiliários que têm parte da renda ligada à varejista.
O que muda
Segundo especialistas do mercado imobiliário, o impacto não será igual em todos os tipos de imóvel. Lojas de rua tendem a sofrer mais, já que a recolocação de um novo inquilino costuma ser mais lenta. Já as lojas dentro de shoppings devem ter menor dificuldade de substituição, porque a demanda por espaços nesses locais continua alta. No caso dos galpões logísticos, a taxa de vacância no país é baixa, de 4,4%, o que favorece a rápida ocupação por outras empresas caso a Casas Bahia devolva os espaços.
Um despacho da 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais do Tribunal de Justiça de São Paulo, que conduz o processo, reforça que a sobrevivência da empresa depende diretamente da manutenção de centros de distribuição funcionando, sistemas digitais ativos e contratos de aluguel de lojas físicas em vigor. Isso mostra o quanto a operação da varejista ainda depende do modelo físico: entre abril e junho deste ano, 65% da receita bruta de R$ 8,32 bilhões veio das lojas físicas, não do comércio digital.
Quem é afetado
O impacto já aparece nos números da SiiLA, empresa de inteligência imobiliária: a Casas Bahia reduziu cerca de 14 mil metros quadrados de sua área logística recentemente e ainda ocupa aproximadamente 328 mil metros quadrados nesse segmento. No ano passado, a companhia já havia devolvido cerca de 32 mil metros quadrados de galpões em Itajaí (SC) e Fortaleza (CE), parcialmente compensados por uma nova locação de 17,9 mil metros quadrados em Pernambuco neste ano. Além disso, reportagens indicam que a empresa enfrenta diversas ações de despejo movidas por proprietários de imóveis em São Paulo, envolvendo tanto lojas de rua quanto de shopping e galpões.
Fundos imobiliários com exposição à varejista também sentem o impacto, ainda que em graus diferentes. O fundo mais afetado é o HSI Logística (HSLG11), que tem mais de 27% de sua receita ligada a imóveis ocupados pela Casas Bahia. Suas cotas caíram mais de 11% na semana do anúncio da recuperação judicial. Já o XP Logística (XPLG11) tem exposição bem menor, concentrada em um único centro de distribuição em Cachoeirinha (RS), que representa 2,2% da área locável do fundo. Nesse caso, o recuo das cotas ficou perto de 1%, um efeito considerado marginal pelo mercado.
Prazos e pontos de atenção
Um dos episódios mais delicados envolve justamente o HSLG11. O fundo confirmou que a Casas Bahia mantém contratos vigentes para dois imóveis, em Contagem (MG) e São José dos Pinhais (PR), classificados pela empresa como essenciais para a continuidade das operações durante a recuperação judicial. O aluguel de julho foi pago integralmente, mas o valor com vencimento em agosto não havia sido quitado até o dia 18 daquele mês, levando o fundo a notificar a varejista sobre o atraso e sinalizar a possibilidade de aplicar penalidades contratuais.
Esse ponto tem relevância jurídica: pela Lei de Recuperação Judicial, dívidas contraídas depois do início do processo, como aluguéis vencidos após o deferimento, são tratadas como créditos extraconcursais, ou seja, não entram no plano de recuperação e devem ser pagas normalmente. Até o momento do comunicado do fundo, a Justiça ainda não havia decidido sobre esse ponto específico do caso.
Como o mercado está se preparando
Mesmo diante do atraso, o HSI Logística informou que já trabalha desde abril de 2025 na transformação dos dois imóveis em galpões multiusuários, o que permitiria reduzir a área ocupada pela Casas Bahia e trazer novos inquilinos, dentro de uma estratégia de diversificação que a gestora afirma manter. Apesar do cenário de incerteza, o fundo sinalizou a intenção de manter a distribuição de R$ 0,75 por cota prevista para o fim de agosto, podendo recorrer a resultados acumulados caso os aluguéis não sejam pagos integralmente no período.
Para empresários e gestores que atuam com locação comercial, o caso Casas Bahia é um lembrete prático: contratos de aluguel corporativo, principalmente com grandes redes, merecem cláusulas claras sobre inadimplência, prazos de notificação e possibilidade de rescisão, além de acompanhamento próximo de processos de recuperação judicial de inquilinos relevantes. Já para quem investe em fundos imobiliários, o episódio reforça a importância de observar o grau de concentração da carteira em poucos locatários antes de tomar decisões, especialmente em fundos logísticos ou de varejo.
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