Por que os imóveis em Buenos Aires não sobem de preço mesmo com mais procura

Você já deve ter ouvido dizer que quando a procura por imóveis aumenta, os preços sobem junto. Em Buenos Aires, isso não está acontecendo. Mesmo com compradores voltando a olhar imóveis e proprietários retomando anúncios, os preços praticamente não se mexeram nos últimos meses. O motivo principal é simples: há imóveis demais à venda e crédito de menos para financiar a compra.

Segundo o relatório da Zonaprop, o preço anunciado do metro quadrado de apartamentos na Cidade de Buenos Aires subiu apenas 0,2% em agosto, chegando a US$ 2.476. No acumulado de 2026, a alta é de só 1,1%, e o valor ainda está 11,5% abaixo do recorde histórico já registrado na série. Ou seja: o mercado até se movimenta, mas não consegue emplacar uma escalada de preços.

O que está travando os preços

O primeiro fator é o volume de imóveis disponíveis para venda. Em julho, a oferta ultrapassou 111 mil unidades, com alta de 3% em relação ao ano anterior, mantendo uma tendência de crescimento que já dura 17 meses seguidos, segundo dados do especialista Fabián Achával. Isso significa que, mesmo com mais gente procurando, o mercado não fica "apertado": sempre há opção sobrando, e isso tira dos vendedores o poder de pedir mais caro rapidamente.

Os números de vendas confirmam esse cenário. Em julho, foram registradas 6.051 escrituras de compra e venda em Buenos Aires, uma queda de 9% em relação ao mesmo mês de 2025, ainda que o valor total das operações tenha subido 9,37%. Na prática, o mercado não está vendendo muito mais do que há um ano, apenas movimentando valores maiores em cada negócio, o que não é suficiente para reduzir o estoque acumulado.

O segundo grande obstáculo é o crédito hipotecário, que despencou. Em julho, foram formalizadas 959 escrituras com hipoteca, 31,2% menos do que no mesmo período de 2025. Sem crédito, menos pessoas conseguem entrar no mercado como compradoras, o que reduz a pressão que poderia empurrar os preços para cima.

Para tentar reverter essa situação, o ministro da Economia argentino, Luis Caputo, anunciou um plano para destinar 2 trilhões de pesos argentinos do Fundo de Garantia de Sustentabilidade da ANSES ao financiamento hipotecário, oferecendo aos bancos recursos mais adequados aos prazos longos exigidos por esse tipo de empréstimo. Mas, segundo o economista Federico González Rouco, especializado em crédito hipotecário, o efeito sobre os preços não deve ser imediato: mesmo que a medida estimule a demanda por crédito e acelere vendas de imóveis usados, o grande estoque atual deve segurar qualquer alta rápida nos valores.

Construir ficou mais caro, mas isso ainda não chegou ao preço de venda

Outro dado chama atenção: o custo de construção subiu 0,8% em agosto e acumula alta de 13,8% em 2026, chegando a 131% de aumento desde outubro de 2023. Isso significa que construir um imóvel novo está 3,4 vezes mais caro do que em outubro de 2020. Apesar disso, quem vende um imóvel usado não consegue repassar esse custo para o preço final, porque enfrenta uma oferta muito grande e compradores que dependem principalmente de economias próprias, já que o crédito ainda não recuperou volume.

As diferenças entre bairros continuam grandes: Puerto Madero lidera com US$ 6.148 por metro quadrado, seguido por Palermo (US$ 3.437) e Núñez (US$ 3.399). No outro extremo, Lugano tem o menor valor, US$ 1.056 por m². Já o mercado de aluguel segue lógica própria: os valores subiram 19,2% no acumulado de 2026, abaixo da inflação do período, que foi de 21,5%.

Para quem acompanha o mercado imobiliário argentino de perto, seja por negócios, investimentos ou relações comerciais com o país vizinho, o cenário reforça uma lição prática: aumento de demanda não garante alta de preços quando a oferta é abundante e o crédito não acompanha. Fique atento aos próximos indicadores de crédito hipotecário, pois é esse fator, mais do que a procura em si, que deve definir se os preços em Buenos Aires vão finalmente reagir.