IPTU pela área do imóvel é proibido: veja a partir de quando vale

Se o seu imóvel ou o da sua empresa fica em um município que calcula o IPTU com base no tamanho da área construída, preste atenção: o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que essa prática é inconstitucional, mas definiu que a mudança só vale para cobranças feitas a partir de 12 de agosto de 2026. Na prática, isso significa que quem já pagou IPTU com esse critério, ou está em processo de cobrança anterior a essa data, não tem garantia automática de reaver valores só por causa dessa decisão.

O que muda

O entendimento do STF é claro: desde a Emenda Constitucional 29/2000, uma lei municipal não pode fixar a alíquota do IPTU levando em conta apenas a área do imóvel. O tributo precisa considerar o valor do imóvel para aplicar alíquotas diferentes, não apenas seus metros quadrados. Essa regra foi fixada como tese de repercussão geral, o que significa que vai orientar a Justiça em casos parecidos no Brasil inteiro.

O caso que originou essa discussão veio de Chapecó (SC), onde uma lei previa alíquota de 1% para imóveis com área construída igual ou maior que 400 metros quadrados. A Justiça catarinense considerou a regra inconstitucional, reduziu a alíquota para 0,5% e determinou a devolução dos valores pagos a mais. O município recorreu ao STF, mas o pedido foi rejeitado por unanimidade.

Por que o STF limitou a data

Depois da decisão inicial, Chapecó entrou com um novo recurso pedindo esclarecimentos sobre o julgamento. O STF aceitou esse pedido apenas para definir quando a decisão começaria a valer, e não para mudar o entendimento sobre a inconstitucionalidade em si. O relator, ministro Dias Toffoli, levou em conta que diversas cidades podem ter leis parecidas sem nunca terem sido questionadas na Justiça, e que aplicar a decisão de forma retroativa poderia gerar um rombo financeiro grande para os municípios.

Chapecó, por exemplo, informou que teria de devolver cerca de R$ 14 milhões em restituições se a decisão valesse para o passado. Entidades que representam as secretarias de Finanças das capitais também alertaram que essas devoluções poderiam prejudicar serviços essenciais, como saúde, educação e segurança. Por isso, o STF optou por um meio-termo: preservar o que já foi pago e cobrado até 12 de agosto de 2026, mas aplicar a nova regra a partir dessa data.

Quem é afetado

A decisão interessa diretamente a proprietários de imóveis urbanos, empresas com sede ou filiais próprias e qualquer negócio que pague IPTU em municípios onde a alíquota varia conforme a área construída, e não pelo valor venal do imóvel. Se esse é o seu caso, vale verificar como a prefeitura da sua cidade calcula o imposto. Pagamentos e cobranças feitos antes de 12 de agosto de 2026 ficam preservados, assim como processos administrativos e ações judiciais que já estavam em andamento e ainda não foram concluídos até essa data.

Para quem já questiona judicialmente o critério de cálculo, é importante entender em que fase está o processo, já que isso pode influenciar o resultado final conforme a modulação definida pelo STF.

Como se preparar

Se você é empresário ou gestor e suspeita que o IPTU do seu imóvel é calculado com base na área, o primeiro passo é consultar a legislação do seu município para confirmar o critério usado. Converse com seu contador sobre a possibilidade de revisão da cobrança, especialmente se houver processo em andamento ou se a prefeitura ainda não tiver ajustado a forma de cálculo. Fique atento também a eventuais mudanças nas leis municipais, já que as prefeituras deverão se adequar ao entendimento do STF para cobranças futuras.

O acompanhamento desse tema vai continuar relevante até 2026, já que municípios com leis semelhantes à de Chapecó podem precisar revisar suas normas antes da data de corte. Manter-se informado sobre o calendário e sobre a legislação local é a melhor forma de evitar surpresas e identificar, com antecedência, se há motivo para buscar orientação jurídica ou contábil específica para o seu caso.