Imóvel em holding poderá gerar tributação com a reforma tributária

Se a sua empresa tem uma holding patrimonial com imóveis usados por sócios ou familiares, é hora de prestar atenção. Com a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte da reforma tributária, situações que antes eram tratadas com tranquilidade podem passar a chamar a atenção do fisco. A cessão gratuita de imóveis, aquela em que o sócio usa o bem sem pagar aluguel, poderá gerar cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) em determinados casos.

É importante deixar claro: a tributação não é automática. Não é porque existe uma holding com imóveis que o IBS e a CBS vão incidir de forma imediata sobre qualquer cessão gratuita. O que muda é que essas operações, antes analisadas quase que exclusivamente pela ótica do Imposto de Renda, agora exigem uma avaliação mais completa, caso a caso.

O que muda

O ponto central da nova análise é entender como o imóvel entrou na holding e se essa aquisição gerou créditos de IBS e CBS. Se o imóvel foi integralizado ao capital da empresa sem gerar créditos tributários, a tendência é que o simples uso gratuito pelo sócio não seja suficiente para atrair a incidência dos novos tributos. Já quando o imóvel foi adquirido em uma operação tributada, com aproveitamento de créditos de IBS e CBS, a cessão gratuita a sócios ou familiares pode se enquadrar em hipóteses de tributação.

Além disso, o IBS e a CBS não são os únicos tributos que entram no radar. Dependendo do regime tributário da holding e de como o imóvel está registrado na contabilidade, a operação também pode gerar reflexos no Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e na Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). A existência ou não de remuneração pelo uso do imóvel e o regime tributário adotado pela empresa são fatores que entram nessa conta.

Quem é afetado

O alerta vale especialmente para holdings que mantêm imóveis de uso pessoal dos sócios, como a casa da família, um sítio ou uma casa de praia. Esse tipo de estrutura já exigia cuidado antes da reforma, mas agora o nível de atenção precisa ser ainda maior. A recomendação de especialistas é que os imóveis mantidos pela holding estejam de fato ligados ao objeto social da empresa, sendo usados em atividades como locação, arrendamento, exploração econômica ou venda. Isso reduz o risco de questionamento por parte do fisco.

Outro fator que reforça essa atenção é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), também previsto na Lei Complementar nº 214/2025. Esse cadastro vai funcionar como um identificador único para imóveis urbanos e rurais em todo o país, reunindo em um só lugar informações que hoje estão espalhadas entre cartórios, prefeituras, órgãos públicos e fiscos. Na prática, isso vai facilitar bastante o cruzamento de dados pela Receita Federal e pelos fiscos estaduais e municipais sobre operações envolvendo imóveis.

Prazos

A implantação do CIB não vai acontecer de uma vez. Ela começa pelos órgãos federais, pelo Distrito Federal, pelas capitais e pelos serviços de cartório, para depois ser expandida aos demais entes públicos. Isso significa que a capacidade de fiscalização vai crescer aos poucos, mas de forma consistente, o que reforça a importância de organizar a documentação e o histórico dos imóveis desde já, sem esperar o cadastro estar totalmente implementado.

Como se preparar

Para empresários e gestores que têm holdings patrimoniais, o momento pede uma revisão da estrutura societária e do uso que é dado aos imóveis da empresa. Vale reunir a documentação sobre a forma de aquisição de cada imóvel, verificar se houve aproveitamento de créditos de IBS e CBS na compra e avaliar se a finalidade do bem está de fato alinhada ao objeto social da holding. Formalizar contratos de uso, quando houver cessão a sócios ou familiares, também ajuda a reduzir riscos.

O ideal é não esperar uma autuação para agir. Como a análise agora depende de vários fatores combinados, origem do imóvel, histórico de créditos, finalidade econômica e documentação, o mais seguro é levar a estrutura da sua holding para revisão junto ao seu contador ou assessoria jurídica antes que as novas regras estejam totalmente em vigor. Adaptar o planejamento agora custa muito menos do que corrigir problemas depois que o fisco já tiver identificado inconsistências.