Imóveis em Buenos Aires atraem dólares do exterior: o que isso muda

Se você faz negócios com a Argentina ou acompanha o mercado imobiliário do país vizinho, vale prestar atenção a um movimento que começa a ganhar força em Buenos Aires: a entrada de dólares vindos de fora, principalmente para financiar empreendimentos de luxo em construção. Mesmo com o mercado geral ainda travado, alguns incorporadores já falam em reajustar preços por causa dessa nova demanda.

O que muda

Os números gerais do mercado imobiliário argentino mostram estabilidade, não crescimento. Em julho, foram registradas 6.051 escrituras de compra e venda em Buenos Aires, um volume 9% menor que o mesmo mês do ano passado, mas 1,02% maior que em junho. O valor total dessas transações somou 1,068 trilhão de pesos argentinos, 9,37% a mais que um ano antes. Já os preços dos imóveis usados subiram apenas 1% no acumulado do ano, freados por um estoque ainda elevado de unidades disponíveis.

É nesse cenário parado que surge um público diferente: compradores que trazem dólares em espécie de fora do país, seja para morar, seja para investir e alugar. Segundo a presidente da Câmara Imobiliária Argentina, Nancy Vieitez, um apartamento alugado em Buenos Aires hoje rende entre 6% e 7%, um retorno considerado bom para o padrão internacional. Some-se a isso um preço médio de US$ 2.500 por metro quadrado na cidade, metade do valor cobrado em capitais europeias, e fica mais fácil entender por que o capital estrangeiro voltou a olhar para lá.

Quem está comprando

O perfil do comprador estrangeiro aparece com mais clareza nos empreendimentos de padrão premium. No Grupo Nómada, que constrói um edifício de luxo no bairro de Palermo, o executivo Alex Sakkal conta que a empresa esperava atrair principalmente investidores do interior da Argentina, mas foi surpreendida pela procura de compradores dos Estados Unidos e da Europa. O projeto da companhia em Puente Pacífico, batizado de Nómada Pacífico, é um empreendimento de cerca de 40.000 m² que vai reunir residências, escritórios, hotel e comércio, com investimento estimado acima de US$ 65 milhões e entrega prevista para agosto de 2028.

Em Puerto Madero, um dos bairros mais valorizados da cidade, o cenário se repete. Alejandro Ginevra, presidente do GNV Group, responsável pelo Madero Harbour, relata negócios fechados com compradores americanos, espanhóis, suíços e alemães em diferentes empreendimentos da companhia, incluindo um projeto no Uruguai com preços entre US$ 5.000 e US$ 9.000 por metro quadrado. Segundo ele, boa parte desses investidores já tem algum vínculo com a Argentina, seja familiar, seja por relações de negócio.

Chama atenção também um movimento inverso: argentinos que moram fora do país e possuem imóveis nos Estados Unidos começam a vender essas propriedades para comprar em Buenos Aires, atraídos pela rentabilidade maior e pelo custo de manutenção mais baixo. Para Ginevra, sair do mercado de Miami hoje é uma decisão que faz sentido financeiro, já que os trâmites e a carga tributária nos Estados Unidos tornam a operação mais complicada.

O que esperar daqui para frente

Enquanto o crédito imobiliário argentino ainda não voltou a impulsionar a demanda de forma relevante, o anúncio do ministro da Economia, Luis Caputo, sobre o tema é visto como um sinal positivo, mas com efeito prático esperado apenas para o primeiro trimestre do próximo ano. Até lá, é esse fluxo de capital estrangeiro que sustenta o movimento nos empreendimentos de alto padrão, mesmo com o mercado geral de imóveis usados ainda represado pelo excesso de oferta.

Para quem acompanha a economia argentina ou tem interesse em oportunidades de investimento no país, o recado dos incorporadores é direto: alguns já começaram a reajustar preços em seus projetos, apostando que essa procura estrangeira deve se manter e até crescer. É um indicador que vale monitorar, especialmente para empresários brasileiros com operações ou interesses comerciais na região.